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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
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3棟目の収益物件購入!
今年に入ってから話を進めていた、3棟目の収益物件

今回も2棟目に引き続き、福岡郊外のファミリータイプ。

2LDKが8部屋のRCで、なんと築5年。

小規模ですが、まだまだキレイです。なおかつ駐車場も10台分あり付加価値も大きい物件です。

難点は、土地も広く、築浅のすばらしいRCだけに、固定資産税がとても高いということ。

なんとも贅沢な難点です。

もちろん、移転登記費用等も連動して高く付きますので、諸経費も若干高くなります。

また、ファミリータイプはどうしても利回りが悪くなるし、退去時の修繕費も高く付きますね。

ただし、そのような難点を打ち消すほどのすばらしい物件だと一目見て感じましたが、調査してみて確信しました。

田舎ではありますが、逆に言うと環境が良く、治安もいい。

駅からは歩いても10分くらいだし、駐車場も全世帯1台以上は確保できますから、小さなお子さんのいるファミリーにはかなり良い条件だと思います。

最初に話をいただいた時は満室状態でしたが、私がもたもたしている間に2部屋空いてしまいました。

おかげで、私自身部屋の中を観ることができ、その良さを更に実感。

間違いなく、自分でも住みたいと思える物件でした。妻の目から見ても間違いなしとのコメント。

本当に、別荘にしたいくらいです。

波乗りできる海にもすぐ行ける距離ですし・・・。と、これはあまり関係ないですが、1部屋明らかに波乗りをしているであろう方が入居されていましたので、若干テンションが上がってしまいました。

もちろん、この状況は銀行の融資担当者にも熱意を持って力説。

2部屋空きを心配していましたが、「大丈夫」すぐ決まります!と断言しておきました。

今回は本当に話をいただいた不動産屋さんの担当者に感謝です。

価格の交渉も売り主さんとうまく進めていただきましたし、購入の時期もかなりズルズルとのばしてもらって、助かりました。

さあ、あとは銀行の審査待ちです。

でもかなり感触はグッド。あとは条件面での相談と言うところでしょうか。


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3棟目の銀行融資をGET
福岡郊外の3棟目の収益物件にむけて銀行との交渉を進めていました。

結局、1棟目の鉄骨マンションを購入した際の地方銀行さんに絞ってお願いをしていましたが、1ヶ月ほどの審査期間を経て、本部決済が通り大丈夫との連絡が入りました。

だめだとは思っていませんでしたが、やっぱりOKをもらうとホッとします。

不動産屋さんの担当の方や、売り主さんを待たせている訳ですから、とりあえずこれで先にぐっと進むことになります。

今回、過去3カ年分の確定申告書や決算書はもちろんですが、そのた自分の自宅関連の資料や金融資産の内訳など、いろいろと提出して説明しました。

金融資産は積立てや投資信託、外貨など含め1千万以上ありますし、自宅のローンも既に半分以上済んでいますので、その辺りを強調しておきました。

また、特に銀行が気にしていたのは、遠方からの物件管理でしたので、そのあたりを良く説明。

現在2部屋空きだったのをかなり心配していましたが、自分の熱意とともに、具体的なプランを説明して納得して(安心して?)もらいました。もちろん、その間に懇意にしている仲介会社の担当にお願いして募集をどんどんお願いしていました。

運良く、というか仲介会社の担当者の努力によって決済前に1部屋決まりました。感謝です。

諸々の結果、今回いただいた条件は諸経費込みで全額融資可能とのこと。

とてもありがたい条件です。

また、RCの築5年という好条件もあり、期間も24~28年でということ。

金利も5年固定の縛りで、2%とちょっと。

十分というか、これ以上は望めませんよね。

自宅の住宅ローンでも十分な条件です。もちろん担保は、当該物件のみです。

融資担当のNさん、感謝いたします。本当にありがとうございます。

物件の売り出し価格から、やや値引きが可能であったことや、自己資金も一部使えることも考慮して、諸経費分と値引き分については自己資金を使うことにしました。

もっと自己資金を使うこともできますが、少ない経験上でも購入後のトラブルや改修等である程度まとまったキャッシュをもつ必要を感じていましたし、外貨や投資信託等は換金のタイミングも決していい時期ではないので、「ある程度」にとどめました。

これに関しては賛否両論あるのでしょうが、物件がしっかりしている(評価はもっと高く出ました)こともあり、長期に収益を出してくれる自信もありますので、ほぼ、いわゆる「フルローン」で3棟目も購入することにしました。

これでも現状で10%程度の表面利回りを確保できます。

固定資産税等の諸経費が結構高くつく物件ですので、満室になっても有名な不動産投資家の方々のような高利回り物件にはなりませんが、長期投資資産運用として本業のリタイア時期を勘案しながら投資しているスタイルの私にとっては十分な物件です。

さあ、ここからが不動産投資のメインステージです。

不動産投資の本質は、やはり賃貸経営をいかにうまく長期にやっていくかです。

さあ、どんどん経験値を貯めてレベルをあげていきたいと思います。日々是勉強です。

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3棟目の収益物件引き渡し
福岡郊外の小規模RCマンションの3棟目。

最初に話をもらってから、半年近くもたってようやく購入までこぎ着けました。

結果的にフルローンで28年。

現状2部屋空きでしたが、引き渡し直前に1部屋きまり、引き渡し時には1部屋空きになりました。

もう一部屋も、そう長くはかからないでしょう。とてもきれいでいい物件ですし。

当日は、まずは銀行との契約に1時間くらいかかり、妻が保証人になりますので妻と一緒に銀行で契約を実施した後に、売り主様と仲介不動産会社の担当および司法書士を交えてさらに1時間くらい。

融資の実行と振込等を確認して、司法書士が移転登記等の手続きをすすめ、同時に火災保険の手続きもやってしまいました。

なんせ、東京福岡間をとんぼ返りで行き来しなければならない強行軍。

短時間にパッパッパと必要事項をこなしていきます。

さすがに3回目となると、だいぶん慣れてきましたので、余裕もあり、スムーズに終了。

その後すぐに、物件の確認に不動産会社の担当者と一緒に行き、その後は不動産管理会社と管理契約を交わしました。

怒濤のような1日。

東京からたくさんお土産をもってきていましたので、それぞれお世話になる方々に配ったりすることも忘れません。

また、別の物件も1部屋づつ空きがありますので、それぞれ仲介の不動産屋さんに顔お出してアピールも忘れずにしてきました。

これでようやく3棟26部屋。

ひとまず短期の目標をクリアしました。

予定よりも1年早い達成。

ここから5年くらいは、本業も忙しくなりますし、この3棟の経営に専念し、キャッシュを貯めることと財務状況の健全化を進めたいと思います。

FXもずっと放置ですし、不動産も安定していくとかなり放置状態となりますので、本業に専念できる環境となり、理想的な状態へと1歩近づいた気がします。

といってもまだようやく緒に就いたばかり。

さあ、がんばれ日本、がんばれ東北。

私も微力ながら日本のため、人のためにがんばって行きます。

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