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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
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年度末需要にのっかる
年度末です。

日本の会計制度だと、官公庁は基本的に単年度会計ですから、年度末は残予算の消費に躍起になるシーズンでもあります。

また、テレビでも良く聞くところの補正予算も、基本的に年度独立の原則がありますから、20年度の補正予算は20年度に使い切ってしまうのが原則です。

けっして会計的に良い制度かというとかなり疑問がありますが、今の日本の予算制度ではやむを得ないのでしょう。

いずれにせよ、年度末は景気刺激には大きな意味を持つ時期ではあります。

相当のお金が、一気に今月から来月にかけて市中に出回る訳です。

多くの会社が年度末需要に乗っかろうと頑張っていることでしょう。

定額の給付金がどうなるのかはわかりませんが、公共事業として官が不要なものをわけわからず買ったりして予算を消化するよりは、みんなに配って必要なものに使ってもらう方が有効な気もしますね。

数字上は消費に回る分景気を押し上げますから、選挙前にはもってこいの政策なんでしょう。

しかし、エサを与えるよりはエサの取り方を教える方が百倍役に立つのと同じで、お金を配るより、制度をいじって有効化した方が長期的には役に立つはずなんです。

会計制度をあらためて、年度末に集中する予算消費をなんとかする方がずっと良い制度改革だと思いますが、いかがでしょうか・・・。

その為には安定した政権/政府が必須ですから、どちらにせよ今は厳しいですね。

ということで、今は年度末需要にうまく乗っかる方が得策なようです。

チャンスは自分で求めないとつかめませんから。


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テーマ:資産運用 - ジャンル:株式・投資・マネー

そろそろ日本株の出番ですか
投信会社が相次いで日本株の投資信託を設定・販売している。

世界的な金融危機の影響で株価が下落するなか、日本株の割安感は強いとみて、行き場を失った個人マネーを呼び込む狙いと、NIKKEINETに出ていました。

まあ、日経平均が7000円位をウロウロしている今は買いであることは間違いないと思っていますしたが、こうして新聞報道に出るとそろそろみんな買いに出だしてもどっていくのかなあとも考えてしまいますね。

私はノーロードのTOPIX連動投信ETFを中心に資産運用をしているので、日本株が全体的に元気になることが一番うれしい。

長期投資派なので、じっくりでもいいので着実に底力をつけてくれるのが一番なのですが、短期的にでも多くの買いが流れ込むのは悪い気はしません。

不景気だけど、お金があるところにはあるのですから、そのお金を日本株や日本国内に少しでも多く回していくことが、日本全体としてはプラスになりますね。

資産は眠らせても何も生みません。

活用して、運用してこその資産ですから、眠っている資産は早く市場に出すべきですね。

そうすることで、夢をかなえる人が多くなるなんてホントにすごいことじゃないですか。


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テーマ:資産運用 - ジャンル:株式・投資・マネー

日米ともに厳しい時代です
日経平均も、ダウ平均も大変なことになっていますね。

金融危機もここまで来ると完全なリストラというか、リボーンという感じです。

リセットしてやり直しと言うゲーム世代の典型的なケースと後世に言われそうですね。

どちらにせよ、こんな安い状況はすごいこと。

もちろん、ダメな企業もたくさんあるのでしょうが、良い企業でも異常に安く評価されているところがたくさんあります。

全体としてシュリンクしても、一部の企業は健全で元気だったりするわけです。

また、再生する会社は今後大きく再生して伸びるところもあるでしょう。

失敗に学んだ会社は以前より強くなることもまれではありません。

ということで、今はどんどん買っていこうと思います。

といっても個人的にたいした資金がある訳ではないのでたかが知れていますけどね。

お金があればいくらでも買いたいような状況になってきましたね。

もっと落ちると待っていたらキリがありませんね。

どんどん元気出して行きましょう。

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このまま一気に円安になるのか?
気がつけば、1$=¥100に迫ろうとしています。

90円位から徐々に円が安くなりホントに気がつけばという感じですね。

ショート中心の先輩に言わせれば、全然徐々にじゃないよーと言われましたが。

このまま円安で行くのでしょうか。

個人的には110円くらいまでは全く問題はないと思っています。

もちろん、ゆっくり徐々に110円くらいまで円安が進むことを期待していますし、そのレベルが適正であると感じています。

もちろん、適正な値は結果として市場が出す訳ですが、短期的には大きく上下にぶれて適正を外れます。

ゼロサムの為替市場は、株式とはまたちょっと違った市場原理が働くのでしょうが、ランダムウォークすることでは一致していると感じます。

昨年のように短期的に大きく上下にぶれたとしても、長期的にみれば平均値に帰ってく訳でしょうから。

現状の円安は、必ずしも全体のトレンドではないでしょう。日本経済が良い訳ではないので、円が買われる事もまた必然ではないので、どちらにせよ、現時点では相対的な結果として円安になっているだけで、ドルが強くなっている訳でもないんですよね。

ダウ平均も考えられないレベルまで値を下げました。

本来なら、大きくドルが売られる局面ですが、そうでもなく逆に買われていました。

このような状況で、短期的に市場を読むのは不可能だと思います。

まぐれと確率の問題だけですね。

あとは、長期的なトレンドをどうとらえるかです。

歴史的に見てもアメリカの回復力と底力は捨てたものではありません。

ということで、長期的にはもう少し円安になることを予想と言うか期待している訳です。

欧米は経済が回復してくるとタイミングをみて素早く金利を上げてきますから、やはり日本円だけに頼るよりも外貨にも期待すべきであることは今のところ長期戦略としては間違っていないと思います。

でも、ポートフォリオの一部としてです。

FX一辺倒の投資/資産運用は危険ですね。

現金も含めて、やはり株も不動産もバランスよく見ていく必要があると思います。

こんな時代だからこそ、バランスを崩さず、比率を守ることがとても重要だと考えます。


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収益物件の地デジ対応
2011年に完全に地デジ化します。

私は自宅はケーブルだし、最近はひかりTVだし、あんまりアナログな画面を見ることはなかったのですが、そんな時にふとアナログ画面を見るとそれはそれは汚い・・・。

すごく荒いし、ぼけている感じに見えます。特に40インチくらいのテレビで見ると全然違いますね。

ということで、自分の収益物件に住んでいる方々にもはやく地デジ映像をお届けしようと、不動産管理の会社に相談してみました。

すると、管理物件には無料で地デジ対応の建物診断をしてくれると言うこと。

なんだ、もっと早く言ってくれよと思いましたが、これも営業の担当者が手を抜いていたことがわかりちょっとガッカリ。

なにはともあれ、早速診断をお願いしました。

いっそのこと、光対応にしてしまおうかとも考えましたが、現入居者のほとんどがADSLみたいなので、今更かなあということで、取り敢えずはアンテナをチェックしてもらうということで。

ネットで調べて見る限りそんなに高い工事にはならないようです。

見積もりで馬鹿高い金額を提示されたら、速攻交渉できるよう事前にしっかりと情報収集に努めたいと思います。


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新年分の帳簿の整理を
先月2008年分の確定申告を済ませました

確定申告書を作り、税務署に送付して受付してもらうまで、帳簿を更新せずに年末で止めていましたので、新年分がたまってしまいました。

Macの確定申告は、解説書がちょっと不親切で年度の更新がうまく行きません。
毎年新しいバージョンに乗り換えることを前提に作り込んであるようで、3年目にそのまま使うとうまく年度が更新できないんですよね。

で、とりあえずしっかりバックアップをとってドキドキしながら更新して繰り越しの残高を確認しようやく新年分の帳簿入力を始めることができるようになりました。

帳簿付けは資産運用の基本です。

特に不動産投資を事業規模で実施している場合は、正確確実に記帳してくことが後々につながります。

しっかり節税し、青色申告を正確に実施する為にもためることなく帳簿をつけて自分の財務状況を把握して行くことはとても重要です。

昨年は、やや修繕費が多くかかってしまいました。

ちょうどそうゆう時期に来ていたためしょうがないのでしょうが、今年は更に経費をうまくコントロールしていきたいと思います。

でも、少しづつ負債額が減り、財務状況が綺麗になっていくので嬉しいものがあります。

今年も堅実に頑張ります。

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厳しい九州の不動産事情
九州のオフィスビル市況悪化が止まらないそうです。

NIKKEINETによると、福岡都市圏のオフィスビル空室率は昨秋から10%を超え、今年2月末時点では13%を超えたということ。

「新築ビルの空室率は58%に達し、テナント確保に四苦八苦している。福岡都市圏ではファンドマネーが活況だった時期に計画されたオフィスビルが相次ぎ完成する予定で、テナント誘致合戦は激しさを増しそうだ。」ということで、福岡は厳しい状況のようです。

福岡に物件を持っている身としては、福岡には頑張ってもらわないといけない・・・。

私は住居用の物件のみなのでオフィスは直接関係ありませんが、賃貸市場全体の動きとしては大きく関係しますので、良いにこしたことはありません。

賃貸の厳しい状況は今後ずっとつきまとうと思われるので、何とか対策を考えていかなければ今後苦しくなってきますね。

今週は土日も仕事・・・

厳しい時も、そうでない時も、本業をしっかり頑張っていかなくては・・・

1つが厳しくても全体でカバーできる体制を常にとっていくことが重要です。

地域的な分散も必要と考えていますが、いま良い地域なんてあるんですかね・・・。


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日本経済回復のため
政府・与党は、銀行等保有株式取得機構によるETFの買い入れの検討を始めたと報道がありました。

また、個人マネーの新たな受け皿として、ETFに転換できる権利の付いた政府保証債の発行を検討するということです。

これは、私にとっては非常に良い話しですね。

私は基本的に株式に関してはETFを中心に投資をしているので、ETFを政府の買取機構が買い取ることは、特定の銘柄に偏ることなく、日本経済全体を下支えすることになる訳ですから、とてもいいいことだと思います。

また、結果として経済状況がが上昇し日経平均等が上がっていけば、当然値上がり益を見込める訳ですから、この割安な時にETFを通じて市場全体に投資をしておけば大きなリターンを期待でき、政府の財政にとってもプラスとなる可能性もありますね。

必然、経済が上向けば税収が伸びる訳ですから今回の施策は検討の価値は非常に大きい。

早期に実現してもらいたいものです。

しかし、日本の政治は何をやってるんでしょうかね。

政治と金とか、非生産的で後ろ向きなことばかり追求して、ホントに建設的な日本再生の議論は全く見られない。

人の批判する暇があるなら、どうすれば良くなるかを考えた方がよっぽど有効です。

結果、経済が良くなり国民生活が良くなれば、国民はもちろんそれを評価するでしょう。

今すべきは、スキャンダルや不正の追及や、失言の追及と行った後ろ向きなことではない。

前を向いて、堂々と政策で戦ってこそ政治というものです。

国民もくだらないマスコミの報道や、ゴシップをああだこうだ言うのではなく、しっかり自分の意見を持ってしっかり勉強して主張していくようにならなければならないとおもいます。


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新駅ができて物件価値が向上
所有する収益マンションの近くに新駅ができました。

もともと開発計画にはあったのですが、購入前は完成するか危ぶまれていた駅でした。

なんと、今回この駅がついに完成し、我が収益物件は駅徒歩5分と言う好立地になりました。

今まで、駅から歩いて20分くらいあり、駐車場はあるものの、ほとんどがバス利用でしたので、今回の新駅完成は我が物件にとっては本当に最高のアピールポイントとなります。

今、空きが1室ありますが早々に埋まることを期待しましょう。

駅周辺が開発されてくると、地価上昇も見込まれます。

でもやはり利便性の向上は入居者の為にも良いことですし、マンション自体の価値も上がりますね。

今後駅から伸びる幹線道路が整備されると、私のマンションは幹線道路に面する角地になりますので最高の立地となります。

今後の発展に期待したいものです。


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好調なFX 豪ドルはどこまで・・・ 
ずいぶん円高が緩和してきました。

久々にロングの全ポジションがプラスとなり、全て含み益がある状態になりました。

特に豪ドルは55円台でポジション持っていますので、いい感じです。

NZドルも46円台ですからずいぶん戻しました。

とはいえ、昨年の損失に比べたらまだまだで、全て取り戻すには相当時間がかかりますが・・・。

全般的に金利も下がっていてスワップ金利もあんまりたまりませんね。

また、低レバレッジで頑張っていますのでそんなに大きなリターンにはつながりません。

しかし、いい感じであることは間違いありません。

いまのところ、まだ豪ドルとNZドルは低いと感じています。

豪ドル/円が90円くらいの時でも、オーストラリアって物価安いなあと感じましたので、素人の一市民の感覚ではまだまだ過小評価かなあという感じはしますよね。

ということで、今のところ目標豪ドル90円、NZドル75円とします。

年内に行ける様な気がします。

長期投資が基本なので、滅多にトレードはせず、ずっと様子をうかがっているだけですが。

不動産投資も、FXも今は様子見モード。

その間に、せっせと本業を頑張り資金をためます。

次のチャンス時にどれだけ多くの資金を投入できるかは、今の頑張りよりますからね。


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久々のサーフィン
久々にサーフィンに行ってきました。

あまり良い波ではなかったのですが、十分楽しめました。

5.11のバーニーちゃんは湘南のような波でも結構楽しめます。

まあ、やはりロングには勝てませんが・・・。

ずっとリーフばかりだったので久々のビーチブレイクはまったりして、久々のサーフィンにはもってこいです。

しかし、ホントに久々だったので、体がついていかない・・・。

腕が上がらない。

パドルが遅すぎる・・・。

キツい・・・

ということで、フラフラになりながらも仕事の疲れを吹っ飛ばして、ストレス解消とリフレッシュをしました。

ホントにサーフィンをしていると仕事の疲れも、精神的な疲れも一瞬で忘れ去ります。

このリフレッシュはとても大事だと実感しました。

明日は家族サービスで東京ディズニーランド・・・

明後日は仕事です・・・。

今日のサーフィンはホントに貴重な時間でした。

来週も行きたいなぁ・・・と思いつつ仕事頑張ります。


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相変わらずの管理会社担当者のひどさ・・・
福岡の博多区の物件は、管理会社の不動産屋さんの担当者に悩まされ続けています

今まで何度となく泣かされてきましたが、その都度店長や本店の担当者と話し合って我慢してきました。

先日も、管理の店舗を変更までお願いしたものの、担当者が頑張りますということでしたので、再度チャンスということで様子を見ていました

でもやっぱりダメなものはダメですね。

基本的にやる気のない担当者は何を言ってもやる気がない・・・。

店長も本人の自覚の問題なので頑張らせますとは言っていましたが、改善の兆しなしです。

FAXひとつお願いしても何日もかかる。

何度同じ事を言っても、全然覚えない。

何かお願いをしても取りかかるまでに数ヶ月も放置される。

ホントにキリがありません。

他の店や担当者は素晴らしい人も多いので、やっぱり人の問題だと思います。

何度となく切れそうになりながらも、怒ってもしょうがないので、ニコニコと対処して様子を見ていましたが、無理な人は無理なんですね。

残念ながら、担当を替えてもらうしかないようです。

さっそく、明日にでも3度目の相談をしてみます。

不動産投資にとって管理会社選びは大きなポイントです。

また、お店が良くても担当者が変わった瞬間に最悪にもなるのが管理会社や、募集をお願いする仲介会社。

サラリーマンの不動産投資・収益不動産の経営にとって、不動産会社の担当者は分身みたいなものです。

会社は選べますが、担当者はなかなか自分で選べないので、おかしいなと思ったら早めに上司などと相談すべきだと実感しました。

担当者によって全然違いますよ、本当に。


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不動産管理、新しい担当者になりました
先日、担当者交代について相談したところ、早速新しい担当者から電話があり担当者を交代した旨報告を受けました。

今度の担当はしっかりしています。

良く教育されているようです。

電話の第一印象で大体わかりますね。

面接をしていても、だいたい10分も話せばわかりますよね。

前に、面接官をやったこともありますし、部下の面接等も含め、人を見ることは多々あるので、そう外れていないと思います。

前の担当者は、自分の会社ならばすぐにクビだなあーと初めから感じていましたが、ぐっと我慢してきました。

不動産管理や仲介の仕事は自分の行きてきた世界とは違うし、担当に求められるものも違うはずなので、店長や本社の人に任せておこうと思ったの間違いでしたね。

最初の印象を大切にすべきでした。

逆に、そういう意味で今回の新しい担当者は期待が持てます。

部下に一人いると使えるタイプと言いますか、しっかりしていてたよりになる感じです。

いろいろと、今後の方針について話しましたが、レスポンスも良く考えもしっかりしていました。

前の担当者も同じ店舗にいるのでちょっとやりづらいですが、新担当者としっかり頑張っていきたいと思います。

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FX 資金が倍になりました
FX、気がついたら、倍ちかくになっていました。

気がつけば、豪ドルも70円くらい、NZドルも60円にせまり、ランドも11円近くになってきていました。

今までのスワップ金利と、含み益を足すと元の資金が倍に。

まだ、決済していないので、あくまでも数字上の話しですが、現時点では倍の価値があることは間違いありません。

とはいっても、一度大損をしていますので、この状態でも以前の損失を取り戻すには至りませんが・・・。

ここで、利益を確定させる為に決済してしますというオプションもあるのですが、はやり長期的にもっと我慢していきたいと思います。

今回はなかなかのお宝ポジションを持てていますので、数年はこのまま堪え続けたいと思います。

数年後に大きな円安局面が訪れる事を期待しつつ、また数年後には高金利が戻ることを期待しつつ、ロスカットをされないように注意しながらずっと耐え忍びます。

我慢したり、努力の先には必ず良いことが待っているものですからね。


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家賃保証会社、リプラス倒産その後
以前、私の物件の入居者で(株)リプラスの家賃保証をつけている方がいて、リプラスが倒産した際、リプラスに対して家賃を払ったまま私の方に支払われていない事象が生じていました。

その後管理会社を通じて家賃の改修を試みましたが、なかなかうまく行かず、リプラスの管財人に対していろいろと交渉していました。

年末頃には、正直あきらめて、未収金として処置してしまいました。

しかし、先日ようやく担当の方から連絡があり、リプラスの業務を引き継ぐ会社がきまり、債務も引き継いでくれそうだとのこと。

早速、連絡して業務の継承の覚え書きにサインしました。

これで、入居者がリプラスに対して既に払い込んでいた家賃も継承されることになり、一件落着となりました。

ほんとに、この大不況の中家賃保証なんて仕事は大変だろうし、それに安心して入居者を決めるのもまた厳しい時代だと実感しました。

今回、私はあまり実害もなく、そんなに大きな影響は出ませんでしたが、一歩間違えば大きな損を出すおそれのある事象でした。

やはり、家賃保証会社を付けて保証人を付けないで入居者を付けることはあまり良いこととは思いません。

以前、滞納があったケースでも、保証人が入居者に説得してもらったこともありましたし、最終的に保証人から家賃を振り込んでもらったケースもあります。

しっかりした入居者選びもまたリスク低減につながることであると再認識しました。


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ホンダが世界の空を飛ぶ日が来る
今日(3/29)の日経新聞にホンダジェットの記事が出ていました。

私は自家用操縦士の資格を持っていますし、空には大変感心があります。

以前から、ホンダなどの日本の企業が航空機産業へ進出してくる日を待ちわびていましたが、ついに来年にはホンダジェットの初飛行となるようです。

ホンダジェットは、従来の小型ジェット飛行機に比べて、3割近く燃費が良く、価格は1割近く安くなるそうです。

約4億円ということですが、ジェット機でこの値段は確かに安いと言えます。

既に数百機注文が入っているということですから、世界の空をホンダの飛行機が飛ぶ日もそう遠くない言うことですね。

航空機も不動産と同じですから、投資の対象として考える人も出てくるでしょう。

リースやレンタルの需要も少しずつ開拓されていくかもしれません。

価格は大きいですが、今はまだ規模としては小さな市場です。

ただ、自動車が成熟してしまっている現在、次にくる未来は航空機というか、空に求めるのではないかと感じています。

だからこそ、苦しい思いをしてつらく厳しい航空機の免許も取りました

もちろん空への憧れもあります。

先日空を飛べる車の記事も出ていました。車から飛行機に早変わりするという物です。

多くの投資家がこのような事業に興味を抱き始めています。

日本人の宇宙飛行士がどんどん誕生する時代です。

自衛隊のパイロットや全日空のパイロット宇宙飛行士の候補となりました。

日本の航空業界も空から宇宙へと拡大しています。

北朝鮮も必死でミサイル技術とロケット技術をものにしようとしていますが、やはり宇宙空間への挑戦ですね。

こんな時代ですから、今までの空が一気に大衆へと開かれてくる日も遠くないと思います。

その時に、先駆者となれるのは今既に航空機を使って飛べる人たちです。そして、この日の為に地道に研究を重ねてきたホンダのようなメーカーです。

そして一気に規制緩和が進み大きな市場へとなることを期待します。

そのとき、日本のホンダや三菱・川崎といったメーカーがシノギを削り、欧米の飛行機メーカーを相手に勝ち上がって欲しいものです。

日本の技術力を活かして、車以上に大きな産業となることができる航空機産業にエールを送りたいと思います。

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