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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
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不動産と違い、FXはジーとしているだけ・・・
昨日賃貸不動産のてこ入れ実施について書きました。

不動産経営、現物の不動産投資は自分でいろいろを作戦を練って実行する事ができます。

管理会社に任せる事が多くあっても、意思決定は自分でやります。

そこが、現物不動産投資の大変なところでもあり、また楽しいところでもあります。

不動産投資でもREITなどならそんな煩わしさはありませんね。

そのぶん得られるものも違います。

一方、FXはどうでしょうか。

デイトレーダーの方々はそれはそれはたくさんやる事があるのでしょう。それこそ、本業そっちのけでやっている方もいるくらいですからね。

本業を絶対怠らないつもりであるなら、FXは必然スワップ派となります。

スワップ/長期派のFXは、ホント忘れるくらい何もする事がありません。というか、じっと我慢する事がすることでしょうか・・・

決められた目標なり基準に達成するまでは、決済もしない、不要な買い増しもしない。

売りたくなっても我慢。買いたくなっても我慢。

ジーと観てるだけ。

これが堪えられない人は、FXはやめた方がいいです。もしくはトレードで頑張って下さい。

ただ、デイトレ等で利益を上げ続ける事は並大抵の事ではありません。

税金や手数料を考えると、大きく勝ち続ける事はほんの一部の人でしょうし、それなりの努力や資本投資をしている人でしょう。

もちろん、本業に影響せずにデイトレ何てできません。

そもそもジーと我慢すらできない人が、トレードで成功できるとは思いませんしね。

デイトレでも時としてひたすら我慢する局面はあるはずですからね。株でもそう。

そういう意味では、FXのスワップ派は、ある一時期を過ぎるとホントに不労所得を得れる日が来るわけです。

なんせ、ジーッとしているわけですから・・・まさに不労です。

が、短期では無理ですね。

ボラタイルを克服できる金利がたまった時点から、ようやく真のプラスになるわけで、それまではかりのプラス。では、いつが克服できる基準かはまた難しいポイントです。

とりあえず、全てのポジションで過去最低の基準まで差損が進んでも呑込めるだけのスワップ金利をためなければならないという事でしょうか。

金利をためるのは、レバレッジを高くしなければなかなかたまりませんし、しましそうすればボラタイルの谷も深くなる為なかなか埋まらない・・・・。

という事で結局長期投資が必須というわけです。

それを前提としておけば、万が一大きく差益がでればラッキーですし、大きく差損が出ても一喜一憂する事なく堪える事ができますね。

したがって、途中で強制決済されないよう、レバレッジは適正に保つ必要がありますし、真姫さんのブログにあるような、会社の非情な措置がないようしっかりと会社を選定しなければならないという事です。

そうすれば、夢のジーッとしているだけで利益を得られる日がやがて来る。

それまでに、本業を頑張って日々の給料を稼ぎ、不動産や株式でも流れを作り、50代でのちょっとだけ早期リタイアに備えます。


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国の経済政策 福田総理の辞任に思う
福田総理が辞任を表明しました。

こんなに頻繁に国家のリーダーが変わる国が一体どれだけあるのでしょうか?

少なくとも先進国では日本だけではないでしょうか。

国家の経済政策は、長期間を必要とします。短期の付け焼き刃の施策は一時的なカンフル剤にはなっても、長期的成長へは寄与しない事がほとんどだからです。

小泉政権のように、いろいろの批判はあっても長期にわたって政権を維持し、竹中さんのようなブレインが一貫した経済政策を推進すると、国家の経済は徐々に息を吹き返します。

しかし、長期的なビジョンがなく中途半端な施策の繰り返しではその効果は期待できないどころか、マイナス効果さえ起こしかねません。

今日本に必要なのは、政党間の争いではなく、国家として一貫した成長へのビジョンです。

小沢さんたちがかつて目指していた(今も目指しているのか?)2大保守党による政治は、このような時には一致団結して施策を推進できるところがその大きな利点だったはず。

これだったら、自民党一党独裁的な55年体制の方がまだましだという事になってしまいますね。

せっかく、社民や共産の力が弱まってきたところだったのに、また息を吹き返してしまいますよね。

私たちは、国家に過度の要求はしませんし、期待はしませんが、最低限の安定を望みます。

安定した経済活動ができる体制をしっかり作ってもらえれば、あとは努力する人が努力する。

そうした自由で活発な経済を早くとり戻して欲しいものですね。

次はまだ誰かわかりませんが、麻生さんですかねえ・・・

長期的な政権を希望したいものです。ねじれ下での長期はあり得ないか・・・


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50代でちょっとだけ早期リタイア
人生にはいろいろな考え方があるでしょう。

20代や30代でセミリタイアし、経済的な独立を得て悠々自適に暮らしたい・・・という方もいるでしょう。

しかし、ナポレオン・ヒルもいうように、世の成功者というのはほとんどが40歳以降に成功しています。

一方で、若くして一度成功しその後没落してしまうケースも多々あります。

本多静六博士も若年での成功は薦めていませんね。

私は40代までは世の為人の為しっかりと働きたいと考えています。

まだ子供も学校に行っていますし、そんなに暇で家にいても教育上よくない。

しかし、50代で子供も大きくなってからは、ちょっとだけ早期にリタイアできればまだまだいろいろな事ができると考えています。

サーフィンで海に入っていても、50代のサーファーはたくさんいますし、実力もすごい方が多いです。

50代でもまだまだ十分楽しめますね。子供も大きくなって、一緒にできますし。

飛行機や、船舶に関してもあんまり若くして乗り回していてもあまりいい感じはしません。

が、50代からであれば、社会的にも違和感なく、空中散歩や海上散歩を楽しめますね。

早くから無理をしてそんな遊びをするくらいなら、その分仕事を頑張り資産を運用し拡大させた方が後の楽しみが大きくなります。

人生70歳や80歳まで生きる時代ですから、50からでもまだまだ長い年月を楽しまなければなりません。

その為にはしっかりした人生計画が必要ですね。

人生計画と言えば、是非一度は読んでいただきたいこの本。計画なくして成功なし。ナポレオン・ヒル成功哲学でも何度も言われている事ですね。


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上り坂に幸福感があるー本多静六語録ー
誰でも幸福になりたいと言うことを以前書きました。

本多静六博士の幸福論はいつでも精神修養として最高の言葉が詰まっています。

「月1万円の生活をする人が2万円にこぎつけても幸福は2倍にならぬし、10万円の財産に達してもただそれだけでは何らの幸福倍化にはならない。

いったい、人生の幸福というものは、現在の生活自体より、むしろ、その生活の動きの方向が、上り坂か下り坂か、上向きつつあるか下向きつつあるかによって決定せられるものである。

つまりは、現在ある地位の高下によるものではなく、動きつつある方向の如何にあるのである。」

深いですね。

自分や家族が幸福感を得る為には、上向きの感覚を感じることができる事が重要ですね。

早い時期にあまり贅沢な生活になれてしまうと、それを常に上回っていかなければ幸福だと感じなくなるのかもしれません。

子供なんかは特にそうですね。

子供には質素な生活を身につけさせなければなりません。

妻もそうなのかもしれませんがどうでしょう・・・?

結婚前や、結婚当初に贅沢な生活をしてしまうと、それを維持するのが大変ですし、落ちてきた時に「幸福でない」と感じてしまうおそれがあります。

貯蓄もできなくなるし、投資資金も溜まらない。

やはり、若い時期は節約倹約の精神を徹底し、徐々に収入、生活レベルをあげるべく努力し、子供が独り立ちするまで大きな贅沢をさせないようにしておく方がいい気がしますね。

その間に資産を殖やし、拡大させていけば、徐々に上り坂を造ることができ、幸せに過ごしていくことができるというものです。

私は、収入が増えた分の7割ぐらいは投資用として別にとっておくようにしていますので、実質残しの3割分だけ徐々に収入が増えたように感じますが、それでも少しずつ生活は楽になるわけで、全く苦しいと感じたことはありません。

本業を一生懸命やっていますので、幸いなところ、給料も順調に伸びており、一方で積み立ててきた資産額や運用してきた資産もかなりのものとなりました。

不動産からの収入も全く生活には使わず、一部を積み立て投信に回し、残りはすべてキャッシュとしてためています。

今30後半ですが、あと20年頑張ったらどうなるんだろうと楽しみにしています。

夢は追っているうちがもっとも楽しく、実現したときは達成感でまた楽しい。

夢を求めて努力をしているときは坂の上の雲じゃないですけれども、上り坂に常に身を置いているようなものですから、幸福感を得ることができるわけです。

夢もなく闇雲にガツガツ投資をしても幸福にはなれないと考えています。

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含み損が拡大した時にどうするか
FXも株も含み損が拡大中です。

FXは全ポジションが含み損をかかえる状態になってしまいました・・・。

低レバレッジなので強制決済の心配はありませんが、精神衛生上あまり良い状態ではありません。

株も、といってもすべてインデックス投信とETFですが・・・、すべてマイナスです。日本株も中国もインドもアメリカも全てマイナス・・・

FXは今までのスワップも一気に吹っ飛びマイナスに転落。

いやはやすごい状態になっています。

ただ、本業中心なので本業は絶好調ですし、不動産は空き室が2部屋のまま変わりませんが、マイナスにはなりません。

まあ、これもある意味分散効果なのでしょう。

積み立ては口数が多く買えることになるので、この低い時期は仕込みの時期と割り切ります。ETFも買い増しの時期かなあと思っています。

FXも豪ドルやNZドルは新たな買いポジションを建てたいなあとは思いますが、証拠金をつまないとレバレッジが高くなってしまいますので、ちょっと悩んでいます。

実は不動産資産を除けばキャッシュのしさんに占める比率はまだかなり高く、こんな時にこそリバランスだーと思うものの、年末と決めていたので大きな資金を出動させるのは気が引けます。

現物不動産経営は、キャッシュを必要とする局面が多々ありますので、それなりに常にキープしておかねば、臨機に対応できなくなるおそれがあります。

年末に、帳簿を確認しながらリバランス先とキャッシュの使い道を考えるのをルールとしています。

ということで、今はひたすら様子見に徹します。

実は、ちょっとだけ指値を入れておいたポジションが成約していたり、ETFを買いましていたりはするのですが、全体のバランスが変わるほどではありません。

また、これも機械的に決めて置いた指値で決まっただけなので、特にどうこう判断したわけではありません。

こういう下落局面での精神状態は決して冷静ではないため、合理的な判断ができるとは限りません。

むしろ判断を誤るケースも多々ありますので、一息つくことが肝要です。

そしてじっと堪える。

縮まないと伸びませんから、今は「ため」の時期と割り切ります。

低いところから伸びるから、伸びたときの嬉しさはひとしおです。

本業と、不動産の空きを埋めることに専念します。


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HPにずっと野ざらしの投資不動産の評価について
不動産投資を始めようと思い立った頃は、まずはWeb上でいろいろな情報を集めました。

ブログはいろいろな人の意見がじっくり読めるし、比較もできて役に立ちます。

不動産関連のHPも物件情報や、不動産投資の基礎知識等が掲載されておりとても重宝した記憶があります。

特に物件探しは、始めはどうしていいかわからなかったのでHPに掲載してある物件の資料を請求して見に行ったりしたものです。

そのなかで、かつてこれは・・・と思う物件があり、銀行にも相談し、買い付けを入れようとした物件がありました。

RCで満室。築は10年以上経っていますが、RCだしまだ綺麗。

利回りも決して悪くなく、これはいいに違いない!と不動産やさんに相談しました。

その不動産屋の担当者は、「これは本当に良い物件です。たまたま直前のお客さんは融資が付かなくて諦めたところです。あなたなら大丈夫だと思います・・」なんて事を言われ、それではとつい思ってしまい、銀行に持ち込みました。

その時すでに銀行の担当者とはかなり仲良くなっていたので、いろいろと相談に乗ってもらいましたが、その時「おや、この物件最近見たことあるなあ・・」ということに。

よくよく聞いてみると、最近別の担当が同じ銀行に持ち込んだ物件で、最終的に融資が付かなかった物件だということがわかりました。

そこで、さっそくなぜ融資が付かなかったかを確認してみると・・・

なんと、というかやはりと言うか物件に問題がありました。

いわゆる違法物件なのでしょうか、要はもとの計画と違う作りになってしまっているところがあるということでした。

場合によってはそれでも融資できる物件もあるそうですが、ここの物件はダメだということ。

この物件は誰が申し込んでも融資できない可能性が高いですねえという事でした。

1億弱の物件でしたが、キャッシュで買う人なんてそういるわけもなく、これは売れないな・・・と思ったものです。

で、その物件ですが、まだあちこちの不動産屋さんのHPに掲載され続けています。

価格は大分落として掲載されています。まあそれでもキャッシュで帰る金額ではないし、仮に買っても次売れないのが明らかなのでなかなか買う人なんていないでしょう。

建物や部屋、場所は悪くないのでとてももったいない物件でした。

そういわれて良く見ると、HPに掲載され続けている物件たくさんありますね。

正直、それだけ長い期間売れないということはやはり何か問題があるのでしょう。

たぶん価格だけの問題ではないケースのほうが多いと思います。

インターネットで掲載される物件で良い物件はあっという間に決まってしまいますし、そもそもHPに掲載される前に決まってしまうケースの方が多いかもしれません。

野ざらし物件はよく見えてもやはり問題があるから残っていると考えるべきでしょう。

売れない物件ってたくさんあるんだなあとつくづく感じてしまいます。

不動産の出口戦略もしっかり持っておかないと最後でツマズキます。


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中国元が表舞台にくる日は
中国についてはいろいろな意見がありますね。

ちなみに中国の通貨は元ですが、発音はほとんど「えん」と聞こえるので、欧米人には同じに聞こえるようです。

マークも¥だったりします・・・。

中国の「社会資本主義経済」という共産党一党独裁の資本主義経済の行く末はまだわかりませんが、中国経済が世界経済の大きな部分を占めてきていること、今後も大きな役割を果たすことは間違いないでしょう。

そうなると、13億人以上が使っている元はすごく重要な通貨になりますね。

なにしろ流通量がハンパじゃないわけですから。

今後の、元の行方は注目に値します。

昨日、中国の胡錦濤国家主席がドル不安に関して「国際経済・金融の安定のために中国も米国や日本、その他の国と努力するつもりだ」と述べ、基軸通貨であるドルの安定化に向けた協調姿勢を示したそうです。

今後も中国主席のこのような発言が、FXなどにも影響してくるんでしょうか。

今はまだ、通貨の世界では大きなアクターになれない中国元ですが、後何年後に表舞台に出てくるのでしょうか。

中国の国家指導者の大きな決断がその日を左右するのでしょう。


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本を執筆する楽しみ
本多静六博士は、1日1ページの執筆を自分に義務づけ、晩年まで続けたそうです。出版した本は300を超え、その印税だけでも相当なものでしょう。

本を出版して売れると印税収入が入ります。

これは、収入の流れの中でもかなり優秀なひとつと言えますね。印税と言えば不労所得の代名詞のようなものです。

もちろん、本を書いてそれが売れるということは大変なことです。本を書くだけでも簡単なことではありませんね。

また、それが人に読んでもらい評価されて初めて売れるわけですから、決して不労とは言えませんが、一度売れてベルトセラーにでもなれば「不労所得」の仲間入りとなります。

音楽や本と言った印税は誰もが憧れる収入源ですよね。

そういった、印税を求めているというわけではないのですが、私も少しづつ本を執筆しています。

私は本を読むことが昔から大好きでしたが、そのうち自分でも書きたくなっていろいろ書き貯めています。

たいしたブログも書けないのに・・・とは思うもののどうしてもこれだけは誰かに伝えたいということがいくつかあって、いつかは本にしたいと思い書いているところです。

まあ、いつかは出版できれば嬉しいですね。一人でも誰かが読んでくれればそれで御の字です。最初の頃は採算抜きで無料で配ることも考えています。

本って実はあんまりみんな読んでないんですよね。

世の中にはいい本がたくさんあるんです。

自分は結構読むのでみんな読んでいるものと思うのですが、実はほとんど読んでいない。むしろ同じ本よ読んでいる人を捜す方が大変なくらいです。

100万部売れる本なんてまれですが、それでも100万人だから、日本の人口の1/100以下ですね。

そう考えると、たとえ少しの人でも読んでくれる人がいればいいなあ、伝えたいことがあるなあという感覚ですね。

まあ、少しずつ書き貯めて行きたいと思います。

書くこともまた趣味ですから、全く苦にもなりませんしね。

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アツイコトバ

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入居者とのトラブルに対処
なかなか空きが埋まらない福岡の物件ですが、先日担当者から電話が!

もしやと思いましたが、大体こういう時は悪い予感・・・。

やっぱり、水道が以上に高くなっているところがあるということで、調べてみると水漏れがある部屋があり、かつそこをずっと放置していたとの事・・・。

水道代も、ここのマンションは建物一括で支払っている為、その部屋だけに請求することが難しい。

水漏れもすぐ連絡してくれれば対処も早くできて安価に済んだのですが、1ヶ月近く放置していたためかなりの出費となりました。

入居者の過失だろーとは思いましたが、先方は強気だということなので、あんまりトラブルになりたくない為、全額こちらで持ち速やかに修繕することに。

いやはや空きは埋まらないは、修繕費はかかるは、水道代まで高くなるはで散々です。

ホント現物不動産はいろいろありますねえ。

これもまた勉強。

いろいろ経験してレベルアップしていきたいと思います。

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世界的に景気後退へ突入なのか
先日日経ネットで「世界的な長期株高に終止符?」という記事が出ていました。

ダウ工業株30種平均や上海総合指数など主な株価が60ヶ月移動平均線を割り込んでいるそうで、2003年から続いていた世界的な長期高局面が終了したと見る人々が出てきているとのことです。

テクニカルな指標がどの程度の信頼性があるかは何とも言えないところですが、何となくそんな気がするという感じはしますね。

テクニカルな分析において移動平均線は基本的なものですが、これはあくまで結果であって、将来を予想するものでは決してありません。

が、トレンドというのは確実にあるし、投資家心理として悲観的になって売りを誘発し結果としてどんどん後退局面に入るということはあるでしょう。

短期で売り買いを繰り返すトレーダーはまさに「美人コンテスト」状態ですから、みんなが売りそうな株を売り、みんなが買いそうな株を買うということになりがちですね。

これはFXでも言えること。

FXに至っては多くの人がレバレッジを効かせてトレードしますので、空売りのように一気にトレンドを仕掛けてくる場合もありますね。

一気にブレるので、あっという間に強制決済となり、終了!なんて人も多くいるはず。

はやり、相場に一喜一憂するのは精神衛生上よくないですね。

のんびり10年後20年後を見て投資していく方がずいぶん楽です。

現物不動産は、不動産屋さんの担当者の電話に一喜一憂していたりするんですけどねえ・・・

まあ、本業に専念できるよう管理会社に多くを任せてしまっている以上、多くの不利は目をつむらなければなりません。

それによって将来得られるものも多いと考えていますし。

しかし、最近の株式も大きくぶれますね。先物などデリバティブな商品が一般的になってきてどんどん複雑な動きをしてきます。

はっきり言って一定の人の投機的な動きを読むなんて不可能に近い。

ここはひとつ静観をきめて、世界経済全体の回復を待つとしましょう。


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沖縄で賃貸不動産&店舗を構える
目標を紙に書いて貼り出すというのは成功哲学で必ず出てくる原則的なものですが、私も20代後半くらいから実践しています。

基本的には20年先までの年表を作り、年ごとにいつ結婚するとか、子供をいつ産むとか家を買うとかから、投資マンションをいついつまでに1棟買うとか、年収をいくらにするとかまで書いています。10年経った時点で一度見直してさらに10年付け足すということをやっています。

もちろん20年後だけでなく、目的を明確に言葉にして書いていますのでベクトルが大きくずれることのないよう日々精進しています。

ちなみに一度10年目の見直しを実施しましたが、ほぼ目標は達成できました。

どちらかというと、ほとんどが前倒しで実現できています。

その中で、かつて将来マリンショップを持ちたいということを書いていました。

私は基本的には今の仕事を全うし目標とするところがあります。

しかしながら、ある目標を達成した時点で、早期に退職に次の目標を達成します。

20代の頃は漠然とマリンショップを持ちたいと考えていましたが、いろいろ経験する中でよりビジョンが鮮明になってきました。

今は、マリンショップも場所は沖縄で、サーフィンのお店とジェットスキーやウエイクボードのお店を持ちたいと考えています。また、サーファーや海好きの人たちに優しい長期滞在用の賃貸マンションを併設したいと思えてきました。

お店はオーナーとして所有しますが、店自体は任せたいと思います。今、お店を任せられる友人達と少しづつ準備しているところです。

いくつか候補地の土地も探しています。まだ先の話しですが、こればっかりはタイミングもありますので前だおす可能性もありますね。

いずれにせよ一人ではなし得ないものですから、マスターマインドのようにチームで頑張って行かなければなりません。

今は本業を頑張りながら、人脈やノウハウなどを蓄積していきたいと思っています。


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沖縄の不動産・リゾート開発
最近の不動産デベロッパーの相次ぐ倒産でかなり影響が出ているのが沖縄です。

ここ数年沖縄のリゾート開発は過熱していたのですが、一気にさめた感じですね。

沖縄の不動産については、ずっと興味があり現地調査を繰り返して入るのですが、新都心や那覇と中心部はかなり地価も上がっています。

一方で、何もない田舎や住宅地は地価が下がっているところもあります。

瀬底島で大規模リゾート開発を進めている都市デザインシステムも倒産してしまって、キレイな瀬底島が中途半端な開発になりそうですし、沖縄の至る所で同様の事態がおこっています。

ゼファーなんかすごいですね。沖縄にはゼファーの手がけていた開発がたくさんあります。

ここから一時は沖縄に対する不動産投資も下火になるのでしょうか。

いままで高騰していた地域も少し落ち着くかもしれませんね。

大手がこけている今が個人にとってはチャンスかもしれません。

小さな土地や建物でも会社は契約していかなければなりませんから、買い手市場になりますね。

今から少しずつ情報収集に努めたいと思います。

糸満方面は本当に魅力的なところがたくさん隠れています。

まだまだ先は長いと感じています。焦らずじっくりいい土地を探したいと思います。

うちなんちゅの友人達も徐々にに力をつけています。

沖縄は本当にいいところです。キレイにやさしく開発していかなければなりませんね。

沖縄の良さをしっかり出す為には、よそ者がパッと来てパッと開発していってもダメだと感じています。

じっくり人脈と信頼関係を築いていく事が大切ですね。


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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

投機マネーの流出。その行き先は
原油も気がつけば100ドルを割り込んできました。そろそろ下がるとは思っていましたが、比較的早く100ドルを割ってきましたね。

ちょっと一安心です。

金もすーっと下げています。やはり投機マネーが流出し始めたようです。

原油も高値は需要が増えているからだと一生懸命説明していましたが、やはり投機マネーの影響は大きかったですね。

投機マネーはその性質上、一カ所にずっと留まっていることはまれですから、中長期で見れば必ず移動します。

常にその時に利益が出ると思われるところ、有利であると思われるところへ流れていきます。

規模がありますので、短期的にはその影響は大きいですね。

しかし中長期的に見た場合は、経済全体の景気や規模に左右されるわけですし、最終的にはファンダメンタルズの良いところに落ち着くと思われます。

が、それをいちいち読むのは大変なので、中長期でバランスよく経済全体の成長を期待する方が簡単ですね。

今は、日本では特にでしょうが、銀行にマネーが滞留していて預金超過が145兆円もあるそうですから投資が冷え込んでいるのも当たり前ですね。

日本のこの150兆円近くが株式市場にでるとその影響は抜群ですね。

もちろんこの巨大なマネーがすぐに動き出すことはないでしょう。

10年から20年かけて、預金から投資への流れをつけることができれば、日本の経済も変わるでしょう。

その為にもっとも大事なのは、実は教育なんでしょうね。

日本は、国の安全保障にしても経済にしても教育の失敗で大きく傾きつつあります。というか傾いていますね。

しっかりした勤倹・倹約としっかりした投資が大事であること、自分を守るのは自分。日本を守るのも自分たちだという意識をしっかり持つことが重要です。


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テーマ:資産運用 - ジャンル:株式・投資・マネー

空き室を埋める!ここ1ヶ月が勝負です
2部屋の空きをなんとか埋めるべく、いろいろ策を講じてきました。

支店の担当者の動きが悪いため、店長や本社管理担当に直訴し、てこ入れを実施してきたわけですが、早速3連休で動きがありました。

以前一部屋お客をつけてくれた営業の方がまたもや話しを持ってきてくれました。

いつもの修繕等の電話とは違い、他の営業担当からの電話はだいたい客付けの話し。

今回も案の定金額と条件面の相談の電話でした。

もう半年以上も放置された状態なので、正直多少の条件はのもうと思います。大幅な家賃の低下だけは避けたかったのですが、家賃は何とか希望のままで維持。

が、共益費2000円/月を500円/月にまけて、最初の1ヶ月をフリーレントとしました。

実際は家賃を1ヶ月分払ってもらうのですが、手数料を私持ちにするので実質最初の1ヶ月無料。

お客さんも、手数料無料と言われるより、最初の1ヶ月は無料ですと言われた方が得した気がしますよね。

いずれにせよ、ようやく1部屋埋まりました。あと1部屋です。

年内に満室までもっていきたいと思います。

しかし、なにかしら対処すれば、なにかしら動きがあるものですね。

久々に良い知らせでした。いい人が借りてくれればと期待します。

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テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

リーマン・ブラザーズの破綻に思う
あの米大手証券会社のリーマン・ブラザーズが破綻しました。

さすがにすごいインパクトですね。

世界中の株式市場が一気に下げています。また何故か原油市場も一気に下げましたね。なんと80ドル台まで行きました。

為替ももちろんドル安一直線。豪ドルもNZドルもユーロもポンドもゼーンメツ・・・です。

かつて私がアメリカに住んでいたころ、あの山一証券が潰れました。

アメリカの友人は口を揃えて、「アメリカでは考えられない!アメリカの証券会社はあんな惨めな潰れ方はしない!」と言っていたのを思い出します。

どこの国でも絶対大丈夫はないということですね。

山一の例を見ていた大先輩のアメリカですら、こんな大きな破綻があるのですから油断は大敵です。

これで世界中の投資熱が冷めてしまうとホントに大変なことになります。

一番大切なのは危機にあって積極さを忘れないことです。

こういう時は必ずチャンスが転がっているものです。

アメリカでもリーマン・ブラザーズの優秀な社員を引き抜こうと名刺を配ったりしていた会社がありましたね。山一や長銀の時だって事後事業を成功させている方はたくさんいますね。

こんなときこそ気を引き締めなさいと言う何かの啓示だと思って、しっかり自分を見つめ直したいと思います。

投資の王道的にはここは買い場なのでしょうが、如何せんそんなに多く出動させる資金の余裕もなく、ただジッとしているくらいですが、積み立てものはたんたんと安値で口数を増やしてくれますし、配当当の再投資も同じですね。

賃貸不動産はかえって自宅を購入したりいいマンションに入らない人が安価な賃貸で済ます傾向になりますので、安定するかもしれませんし・・・。

ということで、こういう時は本業と趣味のサーフィンに勤しむとします。

そして質素な生活を心がけ節約に努める。

家族みんなで節約の大切さを勉強するいい機会になりそうです。

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現物不動産投資をしていて良かったこと
現物不動産投資の利点はいくつもありますが、その中でも最近特にやってて良かったと思うことがあります。

それはやはり、株式市場や為替市場との連動性がほとんどないことです。

もともと分散投資を基本として資産運用をしてきましたが、株式でいくら分散していても、今回のような世界同時株安のような事態では、分散にも限界がありますね。

FX/為替でもそう。

金融不安がもろに影響します。もちろん中長期で考えればもとに戻るでしょうし、プラスにもなるでしょうから、株式でも分散しておくにこしたことはありません。

FXの場合も、米ドルもユーロも豪ドルも一気に下がるようなことがありますので、クロス円には限界がありますね。

REITもけっこう連動しますね。これらの連動性を研究していた方もいましたが、やはりある程度の関連性があります。

しかしながら、現物不動産はほとんどと言うか、全く連動しませんね。当たり前ですか・・。

だからこそ、次の一手として現物の不動産投資を選んだわけですが、いまのところ正解だったと感じています。

もちろん、大変なことも多いですけどね。

いずれにせよ分散防護は大事だと思います。まあ、守りですけどね。

攻めには一点集中がいいのは間違いないのですが・・・。

それは、時局をみてここという時に繰り出せば良いと思っています。

勤倹貯蓄し、その資金を守り、そしてその後に大きく育てる。

これが古代バビロンの教えでもありますね。

今は一気呵成に攻める時ではないと判断しています。

もっと力をつけなければ・・・
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中国政府の株式相場てこ入れ策
9月18日に中国政府が、株式相場てこ入れの為の施策をいくつか発表しました。

日経によると、国有投資会社に大手商業銀行の株式の買い増しを指示する等、国有企業の資金を市場に投資する他株式売買時に一律徴収していた印紙税の一部免除もきめたそうです。

国有投資会社の資金を投入することは、まあいわゆる公的資金導入なので社会主義国の中国では躊躇なくできることですね。

こういう局面では「社会資本主義」と言う奇妙な体制の利点とも言えるでしょう。

日本もアメリカに言わせれば、社会主義的な政策をとってきた国ですし、だから公的資金を経済政策の為に平気で使用しますね。

先日中国の高官と話しをした際に、中国はかつての日本を大きく見習っているのだとリップサービスも込めてでしょうが述べていましたね。

今回AIGに対してはさすがのアメリカも救済に動きました。

これはきわめて異例なことだと思います。日本の感覚ではなぜもっと早く・・・とか思う人もいるでしょうが、アメリカの考え方ではなかなかそうはいかない。

市場は市場に任せるのが基本的な考えの国ですから、いちいち国が介在しないと言うのが原則なんですね。

一方中国は、なんせ共産党1党独裁の国家ですから、国有企業を動かせば大きく市場を操作することも可能と言えば可能なんですよね。

あとはモラルの問題。

中国政府が腐敗をした瞬間に、中国市場の信頼性は一気に揺らぐので崩壊するかもしれません。

このへんが脆弱なところですよね。今は良くても将来にわたって牽制機能が働くかどうかはわかりませんね。まあ、そこがチャレンジでもあるんですが。

日本はどうなんでしょう。

こんな大変な時に、総裁選挙?はあ?

事故米?なぜいまなの?

何をやってるんですかね。この政治システムは変えなきゃいけないんでしょうね。いつか潰れますよ。

今は、民間のしっかりした企業が引っ張って頑張っていますので日本ももっていますけどね。

教育を変えていかないと若い世代が育ちません。どんどん弱くなっていきます。

自分にできることはないか、いろいろ考えている今日この頃です。

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収益不動産の管理 またもや出費!
ようやく決まった福岡博多区の鉄骨マンションの空き室ですが、さっそく管理会社から電話が!!

最後の一部屋が決まったのか??と得意のポジティブに考えたもののどうやら違うようです。

「実は先日決まった203号室ですが・・・」と始まったので、何だキャンセルか?!と不安に。

と思ったら、「ベランダに蜂の巣がありますので駆除する必要があります。」とのことでした。

ていうか、今まで気付かなかったのかなあと思いつつも、入居者に迷惑がかかるとまずいので早速駆除してもらうことに。

すぐ見積もりをもらうと、12000円だそうです。

正直、高いのか安いのかもわかりませんでしたが、サーフィンに行った帰りの車中で時間もないので即決。すぐやって下さいとお願いしました。

家に帰ってきてちょっと調べてみましたが、大体相場は8000円から15000円くらいのようです。規模や場所によっては4~5万円することもあるそうですね。

こんな出費があるとは気にもしてませんでした。

夏から秋にかけては蜂が活発に活動し蜂の巣を作ることが多いそうです。夏から秋にかけて空き室になっている部屋の管理は気をつけなければなりませんね。

収益不動産を1棟で持つことは利点も多いですが、大変なことも多いです。出費も多いですのであまり楽観的に見積もりしておくと大変です。

十分な修繕費や諸々の経費をすぐに出せるまとまったお金を準備しておかないと厳しいと思います。

2棟購入しているおかげで、空き室も分散しますし、利回りも2棟とも10%を超えていたので、なんとか赤字にはならずに済んでいます。

予備費的にも数百万は残しておいたので今思えば良かったと思います。

一部をFXやETF購入に使おうかと思いましたが、不動産投資不動産投資で別に管理していたので良かったです。

まあ、いずれにせよ不動産投資不労所得とはなかなか繋がらないですね。

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75兆円の資金供給とはすごい・・・
米政府の総合的な金融安定化対策の原案によると、米国の公的資金による不良資産の買い取りは最大約75兆円にも達するそうです。

伝統的に市場に政府が介入することを嫌う米国が、ここまで大規模な公的資金を投入するなんてとてもすごいことですね。

自由資本主義は政府の役割を極力減らし、市場の原理に任せるのことを最善としているわけですから、ここまで政府が介入してしますと、市場原理が大きく歪むことになります。

いままで、米国は政府が必要以上に介入すると、企業や市場が政府に期待するようになりますから、結果的に企業や市場の機能が低下するものと考えていました。

まさに社会主義を否定する以上当然のことですよね。

国家が経済を統制することを極度に嫌った結果、政府の介入を極力減らすと言う政策になっていたのでしょう。

一方、日本や最近の中国などは、国家がかなり介入しますね。

イギリスなんかも労働党政権時に国家が過介入していました。

今回はあまりにも非常事態ということで、米国も思い切った政策を打ち出してきました。

この結果、一時的には混乱回避となりますが、長期的に体力を損なうことになるのか、たまの支援はやはり必要なのか、結果が出るのはずっと先のことでしょう。

日本は、ちょうど中国の経済政策と米国の経済政策の中庸のような政策をとりがちです。中庸は非情に良いことなんですが、中途半端になってしまうと目も当てられませんね。

しかし、最後に頼れるのは自分自身

米国が今回大きな介入をしましたが、これは非常事態だから。リーマンを見捨てることにより、バランスをとったのかもしれませんね。

国家が最後に助けてくれると思うと、真の力をつけることはできません。

個人でもそうですね。年金たなんだと国家に頼っていては個人の力は弱ってしまいます。

国家に頼らなくてもしっかりと生活できる力をつけなくてはなりません。

最後に頼れるのは自分自身です

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修繕費は結構大変!その2
先日、修繕費がかさむという話しをしましたが、またもや修繕費の話し。

博多区の鉄骨マンションはつい先日も蜂の巣事件で出費があったばっかりですが、今度は違う担当者から電話です。

以前、といっても数日前ですが・・・、入居者にトラブルがあり、水漏れの見積もりをお願いしていたのですが、その見積もりが上がったとのこと。

早速FAXをお願いしました。

家に帰って早速確認すると、がっくり5万円以上します。

洗面所の蛇口自体を交換するとのことで、それくらいの出費はやむを得ないかと・・・自分に言い聞かせ、すぐに施工をお願いしました。

しかし、物件が近く自分で管理ができればもっと節約することはできます。

どうしても遠方で管理会社に管理をお願いしていると、管理会社の提携会社の施工に頼りっきりになってしまい、競争原理が働かないため割高になる傾向がありますね。

でも、やむを得ない・・・。

修繕費・・・ホントにこまめにやってきます。修繕費は気持ち高く見積もっておいた方が良いですね。

今年は本と出費がかさみます・・・。

これもまた勉強、これもまた試練です。現物不動産投資をする方は、これに堪えれる体力と余裕をつけておきましょう。

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トレーラーハウスの活用を考える
バニアンリゾート今帰仁というリゾートが沖縄にあります。

ここは美ら海水族館で有名な国頭郡にあり、自然豊かなホントにキレイなところです。

正直、まだまだ整備されておらず生活するには不便なところですが、それだけにまだ土地も安く、未開拓な土地がたくさん残されています。

一時期の沖縄ブームでかなり開発が進んだり、中途半端になったりしていますが、まだまだ自然が残されている地域の1つですね。

このバニアンリゾートの売りは、「トレーラーハウス」です。

ゆったりした土地に、トレーラーハウスを15台?棟?並べて、ジャクジーやプールを囲んでリゾート気分を満喫できるところです。

海岸も近く最高の気分になりますね。

このトレーラーハウスですが、かなり豪華なものではっきり言ってコテージなんかよりいい気分になります。

トレーラーハウスは建物ではなくあくまでも車ですから、建築物が建てられない土地にも設置することができます。

もちろんいろいろ条件はありますが、税金面でも利点がある場合もありますね。バニアンリゾートがどうやっているかは知りませんが、とても素晴らしい発想だと感心しました。

不動産の活用の方法としてトレーラーハウスを検討するのもありだと考えますね。

いろいろ違ったアイデアが出てきます。

なんせ一軒家のような仕様でも数百万円で購入できます。税金も消費税だけですしね。

まあ、都会ではあまり活用できないんでしょうけども・・・。

沖縄や北海道のようなところであれば活用できますね。

アメリカにはトレーラーハウスやキャンピングカーがたくさん集まるというか設置できると言うか、そんな場所もたくさんあります。

私の友人も、定年後に大きなキャンピングカーでアメリカ中を旅行していました。

そんな壮大な感覚をこの日本でも気軽に体験できるようになれば楽しさも増しますね。

一度見てみると、いつかは自分用の物を欲しいと思ってしまいますよ・・・。

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工事業者との交渉も大事
不動産管理会社の関連の工事業者に見積もりを頼むと、どうしても割高になります。

競争原理が働かないのでやむを得ませんが、不動産のオーナーとしては少しでも経費を圧縮したいのでとてもキツイですね。

ということで、施工自体はすぐお願いするとしても、価格は交渉の余地ありということで、直接施工会社と交渉することにしています。

もちろん不動産管理会社には一応ことわってから電話をします。

施工会社も、正直少し高めに不動産管理会社には見積もりを出していますので、直接電話をすると、多少の交渉には応じてくれる傾向にあります。

といっても、大体数千円のところをカットしてくれるとか、一部サービスで施工してくれるとかですが、ちりも積もれば・・・でけっこう大きいんですよね。

今回も約1割弱値引きしてもらいました。

施工会社も、すぐにお願いするといえば断り辛いのでしょう、だいたい了解してくれます。ここは福岡の物件は全部同じ業者にお願いしていますから、だいぶおなじみになってきたこともあり、いろいろ相談にも乗ってくれるようになりました。

しかし何でも管理会社にお任せではお金は貯まりません。少しは行動が必要ですね。

ホントはもっと安くすることも可能なのでしょうが、遠方かつ迅速な施工の為にはある程度の我慢も必要です。

しかし、いろいろ大変ですね、現物不動産投資は。交渉とか行動ができない人は、あまりむかないかも知れません。

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リプラス(株)の倒産の影響
賃貸マンション等の入居の際に、保証人をつけたりしますね。

たまに、保証人がない場合でも保証会社にいくらか払えば保証人なしでも借りれたりするのをご存知でしょうか。

リプラスがそんな会社だったんですが、倒産してしまいました。

リプラスで家賃保証を入れている不動産管理会社もたくさんあります。

ちなみに今月私のマンションで常連の滞納者がひと月分滞納が発生しました。

何とこのかた、保証人がおらず、リプラスの保証で入居していた為、家賃が回収できなくなるのではないかと心配しています。

今、管理会社の型と相談して、新しい保証会社に切り替えるよう連絡してもらうということでお願い中ですが、どうなることやら。

私は前のオーナーの時に入居していた数人がリプラスを利用していましたが、現物不動産投資家の方々の中には大きなダメージのある方も多いのではないでしょうか。

まあ、入居者がしっかり家賃を払ってくれれば全然問題のないことなんですが。

私も不動産経営をやってみて初めて、こんなに家賃を滞納する人がいるのかと愕然としました。

自分が賃貸に入っていた頃は、信用問題ですので絶対に滞納などしないと思っていたものですが、そうでもないのですね。

これから不動産投資を始める方は、滞納のリスクもしっかりと考慮して利回り等考えた方が良いと思います。

キャッシュフローが滞りますよ。

現状、表面で12%くらいあった物件でも、修繕費や滞納等で実質4%位の利回りしか確保できていません・・・。

当初8%以下だったら赤字続きだったかと思うとゾッとします・・・。

2棟持っているのでなんとか分散効果もあって成り立っていますが、1棟だけでちょっと躓くとキツかったですね。

とりあえず、青色申告の利点もありますし、最初は一気に事業規模までは拡大した方が良いかもしれません。

少なすぎても、多すぎてもリスクは拡大します。

各人の経済的体力に合わせ、適正規模をまず探りましょう。

しかし、家賃保障会社の倒産なんて想定してないリスクでした・・・。

まだまだいろいろありますね。日々勉強です。

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不動産管理会社への不満
不動産管理会社への不満がないかと言えばウソになります。

ただ、管理会社というよりはむしろ担当者に対する不満の方が大きいと言えるでしょう。

ある担当者は、ホントにどうしようもない。

ある時なんかは、携帯に電話がかかってきて、「オーナーすいません。今空き室どことどこでしたっけ??」なんて聞いてくる。

おいおい管理会社がそんなこと聞くなよーと情けなくなります。

募集出してないのか?と考えてしまいますね。そんなんだからなかなか空きが埋まらないんだよと思います。

お願いしたことも、全くやってくれませんし・・・。

2回お願いして、最後に店長にお願いしてようやくということがいつもです。

ただ、それもこれも結局は自分の責任。もっと自分にできることがあるはず。

そうすれば、状況は良くなるはずと考えるようにしています。

不平不満からは何も良いことは生み出されません。

これは、自分の不動産に関する関心が低いことへの警鐘だと思い、いろいろ方策を考えるようにしています。

当初検討していた別の管理会社は、リプラスを保証会社にしていた関係で、結構今大変なことになっているようでしたので、結果として良かったかなあとも思いますし。

これから長期に及んだ場合常に良い担当者ばかりとも限らない。

最初に大変な担当者になったので、次の担当者がエンゼルに感じるかもしれませんし。

最初の頃にいろいろ大変なことに対処しておくことは非情に良いことだと思っています。

それだけ経験と実力が蓄積されていくと思えば、楽しくなってきませんか?

人間は厳しい状況になった時に初めて進歩発展するもんです。

先に、明確な目標があるから頑張れます。

何事もステップです。

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ほとんど建築物なのに車?トレーラーハウスその2
先日トレーラーハウスについて書きましたが、その続きです。

不動産関連の大きな利点として、トレーラーハウスは、車両扱いのため建築確認は不要です。その為、市街化調整区域など建築が出来ない場所での居住も可能なんです。

もちろん、車両として移動できることが必要ですので、ガスはプロパンだったり、水道や電気は取外せる構造にしなければなりません。

完全に設置できませんが、車両を固定することはできます。

ただ、建築物ではないので、農地でも山野でもどこでも設置できるのはすごいことですね。

トレーラーハウスとはいえ、店舗タイプや住居タイプなどいろいろあります。間取りも数多くあり用途に応じて選べますね。

車両に固定しなければ、デッキを横に置くことも可能ですので、ピットのようにウッドデッキをつなぐと相当オシャレなコテージの出来上がりです。

次の利点としては、税金面です。建物でない為、固定資産税はかかりません。もちろん、エンジンがついていないため重量税もかかりません。

かかる税金は購入時の消費税のみ

これもすごいことですね。ほとんど建物なのに・・・。

かつ、減価償却できます。それも4年で。

自分が使用するのも良いですが、長期滞在型リゾート等にも活用できます。実際バニアンリゾートなんかはホントにいい感じです。

最初に見たときは、やられたーすごい!!と思いました。

車両ですので、耐久性も申し分ありません。まあ、建物よりははやく老朽化するのでしょうが、値段もかなり安く済みますので、10年以内で更新と割り切って新しいものに替えるのも手でしょう。

いままで、沖縄の土地は建築可能なところしかチェックしていませんでしたが、これで選択肢が増えます。

沖縄や、北海道等のリゾート地では使い道も多そうです。もともと、アラスカやカナダからテキサス・フロリダと幅広い環境下で使用することを前提として開発されていますので、安心感がありますね。

アメリカの富豪は、トレーラーハウスやヨットハウス等を所有している方が多いですね。それだけ市場もできていますので、進んでいます。

土地のない日本では、メジャーにはなりきれないのでしょうが、それだけにチャンスでもありますね。

夢のある、車?建物?だと思いました。トレーラーハウスは。

トレーラーハウスや、バニアンリゾートについて詳しくは、www.trailerhouse.netをご覧下さい。

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悠々のFX 金融危機なんてどこ吹く風?!
久々にFXの口座を確認しました。

世の中金融危機で大変なことになっています。

私のFX口座も大変なことになっているのか・・・。

案の定、含み損が出ています。

まあ、豪ドルが80円台なんでしょうがないか・・・。ポンドもダメダメだし。

でも、相変わらずスワップは貯まりっぱなしなので、十分OK

今年に入ってスワップ金利が既に40万円程度。現時点差損が、60万円程度。

トータル20万円のマイナスですが、ここで決済するわけではありませんし、低レバレッジなのでロスカットされることもない。

為替は常に動きますから、この混乱時期にマイナス20万円くらいなら余裕だなーなんて感じてしまいます。

為替変動のリスクはあるものの、FXは現物不動産投資と違って、あんまり経費がかかりませんのでラクチンですね。

まあ、そろそろ税金も考えなくてはいけませんね。

この辺は、不動産の方が諸策練ることができますが、FXはほとんどなし。

やっぱり、雑所得は痛いなあ。

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