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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
金持ちサラリーマンになるには、不動産投資とFXどっちが儲かるのか?両立は可能なのか?給与の他に月30万の所得を目指して、現役サラリーマンが奮闘!
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またまたオーバーローン!
2棟連続オーバーローン収益不動産を購入できました。

ただ、オーバーローンとはいえ、税金等現金の出動はかなりあります。2棟で数百万円は経費がかかります。しかがって、数百万を不動産投資の原資とすると、のこりのローンはレバレッジです。
2棟で1億以上の資産です。これを数百万の投資で購入したことになります。

不動産経営はいろいろ経費がかかります。2棟とも表面で10%以上ありますが、実質の利回りは3%ぐらいにしかなりません。特にローンの支払いが半分以上ですから。

なーんだ全然儲からないじゃないかーと思うかも知れません。が、よく考えてください。レバレッジがどれだけ効いているかを。

1億円の3%は300万円です。

結構すごいことなんです。利回り8%位の物件を2割の自己資金で購入するのも、利回り10%以上の物件をフルローンで購入するのも大差はないんです。っていうか、投資効率的に明らかに収益性の高い不動産をオーバーローンで買った方が得だと思います。

それだけ、オーバーローンの力は大きいのです。

基本的に、不動産からの収益は不労所得に近いものがありますが、これは生活資金ではありませんので、経費以外の支出はしないようにしています。



銀行融資をいかに引き出すかはこつがあります。自分で試行錯誤するのも良いし、ノウハウを受けることも可能です。参考にしてみては??

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不動産から不労所得を得る
1億円の資産を4ヶ月でつくりました。

まあ、銀行融資の力ですので、言ってしまえばただの借金です。バランスシート的には自己資本比率の小さな弱小経営状態で寂しいものがあります・・・。

が、「金持ち父さん」の言う「良い借金」だと私も思います。お金を生む借金です。

収益不動産は、毎月淡々と収益をあげてくれます。

ただ基本的に、不動産からの収益は不労所得に近いものがありますが、これは生活資金ではありませんので、経費以外の支出はしないようにしています。

家賃収入は年間1000万円近くなりますが、管理費や修繕費及びもっとも大きなローンの返済等を引くと300万円くらいになってしまいます。ここから本業と合算して税金を払いますので実質キャッシュはもっと少ないかな・・・

ざっくり200万円が残ったとして、5年で1000万円貯まります。

不動産投資は急な支出がいろいろ考えられますから、半分は流動性をもたせておき、一定金額になったら繰り上げ返済も考慮したいと考えています。

残りの資金で、資産運用をして殖やすことが次なる目的です。もちろん3棟目も考慮に入れます。

なんせ長期計画です。現在は別に生活にも困っていませんし、そんなに贅沢するつもりもありません。しかし、50歳過ぎで早期リタイアして好きなことをして暮らすためには、どうすればいいかを考えて資産運用をしています。

不動産投資は全体の資産運用の第2歩目と言ったところでしょうか。

まだまだ先は長い。


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分散投資を考える
最近分散投資の効果が無いのではと言う話をよく聞きます。

世界同時株安によって、国内も国外も一斉に株価が下がっています。また、FXにおいても株安に連動してドルもユーロも下がり、一方円がどんどん高くなり踏んだり蹴ったりです。

頼みのスイスもいまいちですし、ポンド/スイスも急落です。

国債は安定していますので心配はあまりないですが、大したリターンはありませんし、減らないだけで他のマイナスを補うことはできません。グロソブも円高の影響でいまいちです。

REITもがんがん落ちていますので、不動産もダメか・・・と思われている所でしょう。今はどこに分散してもダメなのかと思ってしまいます。

ただ、世界の資金は急に無くなる訳ではありません。一体どこに行ってしまったのかと思うくらい、投資マネーの行方が気になります。

一旦どこかに待避しているのでしょうか?現金化の比率も高いのかもしれません。ただ、いつかはまた市場に戻ってくるはずです。それまで待つしかないのでしょう。

と、私の運用資産の状況を見直したとき、唯一いつもと変わらないものがあります。

家賃収入です。現物不動産投資からの収益です。証券化した投資対象は大きな波を打って一斉に下がっていますが、現物不動産からの家賃収入は全然変わりません。

これは大きな分散効果だと思いませんか?もちろん、現物不動産も区分1室だけとかだと分散効果は無いに等しいです。ただ、1棟ものを複数保有すると、空室リスクも分散され、リターンも平均化します。

これら不動産のリターンから、ドルコスト平均法に則って、インデックス投信やETFにコツコツと投資していけば、複利効果も相まって長期的にはかなり安定してリターンを得れると考えています。

もちろん、不動産経営をうまくやることが大前提ですが・・・。世の中そんなに甘くありませんからね。


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株安・円高にも負けない投資
「金持ち父さん」のロバート・キヨサキ氏は最近ことあるごとに、証券ではなく神の創造したもの、「現物」投資を薦めています。

具体的には、金やプラチナ・銀といった貴金属や、原油と言った商品に対する投資です。

大衆心理はいとも容易く、その方向になびいているようです。ひとたび株価が下がり始めるとそれーとばかりに株式市場や外為市場から資金が引き上げ、金や原油が高騰します。

特にドル安の今は、ドル建ての原油に割安感があるようで、原油価格の高騰はとどまるところを知らないかのようです。

ひと時の土地も同じような感覚ではなかったか。証券や紙幣はただの紙切れになる可能性がありますが、現物は少なくともそのもののもつ「価値」は変わりません。

したがって、比較的・相対的な安心感から買われ続けるのかもしれません。

ただし、かつての日本の土地と同じく、やがて限界が来ます。金や原油も価格は青天井ではありません。かならず限界が来るはずです。

マクロで見ると、資金は消え去っているわけではないんですから、いつかは正常に戻るはずです。っていうか、それを信じてじっと待つ。これが、長期投資派の生きる道。


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収益不動産の管理
サラリーマンが不動産投資をする上で非常に重要な要素は、「管理」です。

普段本業をもっている我々にとって、自分自身で収益物件を管理することは不可能に近いと思います。

もちろん、奥さんや家族が手伝ってくれれば別ですが、それでも個人で複数の物件を管理する事は大変な事です。

したがって、不動産の管理は「管理会社」に委託する事になるのが一般的です。

多くの先輩投資家の書籍を読んでも、やはり管理会社は客付けの良いところが好まれるようです。不動産投資にとって最大のリスクは空き室ですから、空き室を早期に埋めてくれる仲介業者に管理も委託する事がリスク低減につながります。

仲介業者にとって、自社管理物件は「第一優先」の物件となります。すなわち、数ある物件の中でも自社で管理している物件は優先的に入居者をつけようと努力してくれます。

管理物件は集金額の5%程度を管理費としてとりますので、比較的安定的に収益を上げる事が出来、不動産業者にとっても有益です。また、成約率の向上がさらに管理物件造にツかがりますので、業績安定に非常に重要なのです。

ゆえに、管理会社は客付けの良いところにお願いする事が大事なのです。

ただ、同じ系列の店でも担当する営業店や担当者によってかなり差があるようです。

管理委託をする際には、支店も十分吟味する必要があるようです。特に隣接する系列店がある場合にはどちらが自分の物件にとって好ましいか実際に行って吟味した方が良いと感じました。



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不動産投資とFX
サブプライムの影響でしょうか、銀行の融資条件が厳しくなってきています。

12.13ショックと言われていますが、いままで支店決済できていたプロパーローンが、全て本部決済になったという事で、融資基準が厳しくなった事を意味します。

年収1000万円以上ある方はまだ大丈夫なようですが、それ以下の方は頭金を1割から2割は入れるのが原則なようです。

いままでは、年収が多少少なくても、預金など金融資産がそれなりの金額あればフルローンを組む事が可能でしたが、これからは厳しくなります。

ギリギリ2棟はフルローン以上のオーバーローンで購入する事が出来ましたが、これからはやや厳しくなります。ただ、まだ一部の地銀は経営状況が良好であればフルローンも可能なので、今はバランスシートを綺麗にする事に専念し、残った金融資産を運用して次に備えようと思います。

ETFとグロソブは積立アンド長期投資が基本ですので、大きくアセットアロケーションを触ろうとは思いません。で、それ以外の何かを考えた時に、FXに行き着きました。

外貨預金は以前からやっていましたので、レバレッジを効かせる事が出来るFXは魅力です。

株式市場と一緒で、金融市場も効率的だと信じていますので、レートは上下しながらある一定の適正値に近づくものと考えています。したがって、レバレッジをあまり高くせずに一切損切りもせず、じっとスワップ金利をためていけば高金利を享受できます。

もちろん、安定した国の通貨を選ぶ事が前提でしょう。高金利でもあまり不安定な通貨は望ましくないと考えます。



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不動産投資とFXその2
長期的に為替レートを正確に予測し続ける事は不可能だと思います。一方スワップ金利をレバレッジ分倍増して享受するだけでもかなりの利益が出ます。

また、不動産投資やらサラリーマンの本業やらで短期の売買に忙殺されるわけには行きません。

不動産の管理がしっかりしている間は、キャッシュは不動産から生み出されます。また本業の収入で生活には困りません。そうなるとFXに期待するところは、長期的なスワップ金利です。

日々たまっていくスワップ金利はすごく魅力的。今までは、外貨預金の金利だけでも税引き後月1万以上ありましたが、FXで5倍程度のレバレッジで比較的安全に複数通貨ポジションを保有しているだけで、月3万円以上たまっていきます。

為替変動は数年単位で見ると上下に揺れますので、過去のレートから円高傾向の時期にロング(買い)ポジションをもてば、そこからさらに円高に振れても何年経っても良いのでじっくりと円安を待てば良いと考えます。

不動産(収益物件)、株(インデックスファンド・ETF)、債券(グローバルソブリン)、為替(FX)に分散投資していますが、株とFXに期待するのは定年後の私的年金として。

FXは1年に一回くらいポジションを見直しつつ長期保有していけば、かなり大きなリターンを期待できます。豪ドルで7%としてもレバレッジ3倍でも年利21%!?

単純に300万円を証拠金として仮に1000万円分の豪ドル/円をもっていれば、税引き前で年70万円の利益がでるわけです。

もちろん、金利も変動しますし、税金も考えなければなりませんので、すべてこのようにうまくいくとは限りませんが、不労所得としてはかなりの魅力ではないでしょうか。

最近の円高局面で仕込み、低レバレッジで定期的に管理をしておけば、これは不動産投資よりも安全かつお得か??と考えてしまいます。



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FX初心者として
FXは超の付く初心者です。

ただし、外貨預金や投信に関してはすでに10年以上経験しています。経済学もそれなりに勉強しました。

不動産投資に関してはようやく2年目。まだまだこれからが勝負です。そうこうしながら、最近FXのスワップにはまってしまいました。

といっても、デイトレードなんてできません。っていうか、やる気もありません。前にも書きましたが、株のデイトレードと同じく、長期にやればやるほど結局は勝ち負け平均化していくから、手数料や労力を使った分損すると考えているからです。

もちろん、相場に勝ち続ける自信なんてのもありませんし・・・。初心者って結構ビギナーズラックで当初はトレードで儲かったりするもんです。それではまって大体負ける・・・。

なので、FXは初心者ですから、通貨の組み合わせで分散効果を狙うことだけを一生懸命勉強しました。

ポートフォリオ理論的には、通貨だって単純連動しない複数の通貨ポジションをもつことにより、為替変動のリスクは低減できるはずです。

最近でも、豪ドル/円やNZドル/円はやや下がりましたが、比較的元気に延びていますので、ドル/円がここまで円高に振れても、トータルとして為替差損はそんなにふくらみませんね。低金利ですがスイスフランもまだ大丈夫?!

かなしいのは、「くりっく365」の取り扱い通貨の少ないこと・・・。これじゃ分散なんてできません。税金的には20%ですみますのでいいんですが、小心者なのであまりポジションは増やせません。

分散を考えるなら、取り扱い通貨の多いところが良いですね。



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FXってやっぱりリスクが大事です。大きく儲けようと考えるよりも、しっかりリスクを管理してしっかり利益を追求する方が堅実かつ賢いやり方ではないでしょうか。

FXのリスクを限りなく少なくする『SolidalityFX』

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空き室を埋めなければ・・・
1棟目の物件で、購入直後に3部屋退去がでてしまいました。

管理会社は客付けナンバーワンの大手なので、安心してましたがなかなか動きが悪くて・・・。

担当者によって、ずいぶん違うようですね。同じ管理会社にお世話になっている別のオーナーの方からいろいろアドバイスをいただきました。

会社が良くても担当者がほったらかしにしてたら全然話しになりませんね。でも、オーナー側も任せっきりにするのではなくいろいろ努力しなければなりません。

特に、家賃を大幅に下げないとか、敷金をしっかりとるとかの条件を下げれば比較的早く決まるらしいのですが、一度下げた家賃はよっぽどの事がない限り上がりませんから、利回りを考えると簡単には値下げできません。

しかしながら、空き室のままだともっと悲惨。で、できることはやろうという事で、まずはいままで付いていなかった電灯をリモコン付きのライトに替えてサービスする事にしました。
たいした金額ではないし、自分も若い時部屋を借りる時最初から着いていれば良いのにとずっと思ってましたから。

あと、いろいろな本に営業の方に対してのインセンティブの話が載っていましたので、早速まねして百貨店の商品券をプレゼントする作戦を実行。

これで、決まってくれないと大変なんですが・・。どうなる事やら。

なかなか「不労所得」なんてわけにはいきません。



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らしんばんは多くの不動産投資家に支持されているツールです。DVDを見る価値はあると思います。
アパマン投資ツール『らしんばん』DVD 第6回 増山塾(金持ち大家塾)

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いろいろ大変不動産投資
退去があると、ハウスクリーニングやらリフォームやらいろいろお金がかかります。

購入直後に退去があった時はハウスクリーニングの相場がいまいち分からず、結局任せっきりになってしまい、今思えばだいぶ損しました。もっと安く出来たのです。

ただ、サラリーマンをやっているといちいち見積もりを出し直したり複数社検討したりなんて大変です。はやり、ある程度は任せなければなりませんので、そこは専業大家さんよりはもうけが少なくなるのは仕方がないのでしょう・・・。

あと、結構電話もかかってきます。結構ドキドキです。

だいたい良い話しはありません。給湯器が壊れたとか、退去の申し出だとか・・・。極力土日にお願いしていますが、急ぎのときはやむを得ませんね。

不動産投資って、投資と呼べるのかな・・・。

資産運用として、ワンルームマンション投資数部屋くないなら投資という感覚はありますが、1棟物となってくると、投資というよりはやはり「経営」です。

個人とはいえはやり事業です。スモールビジネスですよね。



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退去のシーズン/入居のシーズン
3月は退去のシーズン。

サラリーマン大家さんにとってこの時期の電話はドキドキします。

先日やはり電話があり、退去予定2部屋を告げられました。がっかりです。特に長く入居していただいていた方に退去されるのは本当に厳しい。しかし、この時期は仕方ありません。

とりあえず、すぐさま募集をかけてもらい、少しでも早く次の入居者を捜します。

2棟目は福岡の郊外なのですが、管理業者の担当はすごくフットワークが良い。
すごく気持ちよく管理をお願いできます。

関東からだと滅多に行けないので、不動産管理をお願いする会社はすごく大事。安心して任せることができますから。

退去後のハウスクリーニングが心配です。一部屋はかなり長く入居されていたのでもしかしたら修繕も必要かも知れません。ここの支出と出来映えの良さのバランスが重要なんですよね。

とりあえず事前の募集の反応はよいようです。
自分でできることをしっかりして、あとは信じて待つのみです。



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株式投資の極意?!
ウォール街のランダム・ウォーカー -株式投資の不滅の真理-
バートン・マルキール著 第9版 を読みました。

10年くらい前に、第5版の「ウォール街のランダム・ウォーク」を読んで大変参考になった記憶があったのですが、たまたま本屋で見つけて中身を観たら少しバージョンアップしていたので買ってみました。

この本は、米国で1973年に初版が発売されており、投資本としてはロングセラーの本です。

アメリカに働いていた時に同僚に勧められてトライしたのですが、恥ずかしながらボリュームのある英語に圧倒され原文では読破できませんでした・・。

で、ロサンゼルスで日本語訳を見付け買って読んだのが10年くらい前。

それ以来、ノーロードのインデックスファンド派なのですが、久々に読んで、また新たな発見がありました。

第9版は2006年までの状況を網羅しており、3割近く修正を加えられています。古い版を読んだ人にも是非読み直して自分の資産運用を見直してみてはいかがでしょうか。

右欄のお薦め図書で紹介している、「大人の投資入門」も、基本はマルキールの考えによっています。

長期投資派のバイブルのような本です。本質の部分は株式だけでなくいろいろな投資にも同じ事が言えると思います。

あらためていろいろ考えさせられました。




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買い時?投資のタイミング
すごい円高です。安い時にロングしている場合はドキドキなんでしょう。

私ももちろん為替差損発生中!!です・・・

が、レバレッジ低めでかつそれなりに円高時にポジション持ちましたのでそんなに気になりません。

というか、アメリカに旅行に行くならいまだーと家族で盛り上がっています。
今アメリカで買い物したら安く買えるので妻はとても行きたそう。私も仕事が都合付けば行きたいのだが・・。

ちなみに航空券もアメリカの「呼び寄せチケット」をドル建てで買う事も出来ます。日本円で買うより今なら安く買う事が出来ますね。

FXをやってる方にとっては、この円高時はロングポジションの買い時?建て時というのかな?わかりませんが、今がチャンスなんでしょう。

もちろんもっと円高になるかもしれませんが、ここから何十円も高くなる事は常識では考えにくいですね。アメリカに住んでた方ならわかると思いますが、アメリカの国力はなめてはいけません。

アメリカの底力はまだまだです。じきに円はまた弱くなるでしょう。今アメリカに行けば気付くはずですが、明らかに今のレートだと何でも安く感じます。

この不安定な状態が長く続くわけはありません。じき反転してドル高になるでしょう。

ドル高になれば、相対的に他の通貨でも円は弱くなりますので、FXのロング中心の方はホッとするんでしょう。

スワップ派は、こんなときはポジションを追加するか、じーっとしてスワップをため込むのが良いのでしょうね。私も習ってそうします。

不動産投資家としては、今叩き売り状態のアメリカの不動産が欲しくなる局面ではないでしょうか??

ポンと海外の物件が買える人が羨ましい・・・。

私はせいぜいMacとか服とかですねえ・・子供用のおもちゃなんかも買い時です。あ、投資じゃないですね・・・。

今まで仕事で26カ国程世界を回りましたが、まあ、こういう円高時に海外旅行をして国際感覚を醸成しておく事が良いのではないでしょうか。特に子供にとっては良い経験になると思います。

でも、ツアーはやめた方が良いですね。海外旅行は自分で仕切りましょう。確実にレベルアップしますよ。



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国税還付金の振込!
確定申告を2月18日に提出していましたが、先日還付金の振込がありました。

19年は収益マンションを購入しましたのでいろいろと諸経費を計上できましたので、小額ですが所得税の還付を受ける事が出来ました。

20年は新たに1棟購入する事は想定していませんので、さすがに所得を赤にするのは無理でしょう。減価償却費や青色申告のさまざまな利点を考慮しても、それなりの税率になってしまいそうです。

もちろん、それでも所得が赤字になるようでは投資として失敗ですから、利益が出て納税するのは当たり前ですよね。

FXのスワップが1年分たまります。年末のレートは予測不能ですが、為替差損が出ていても決済しなければ確定しないので、赤字を計上するのは難しいですね。そろそろサラリーマンと不動産で年収は2千万に近づきます。

税金のことよく考えないと思わぬ利益を失ってしまいますから、しっかり勉強してじっくり作戦を練っていきたいと思います。

なお、昨年は税法の改正にともない地方税の比率が上がっていますので、所得税から引ききれない還付は地方税で還付を受ける事が出来ます。

還付と言っても、20年の地方税が低くなるかたちで還付されますのでキャッシュは戻ってきません。また、以前の比率であれば所得税から引けた場合で、新税法下で足りない場合のみ適用となりますので、みんながみんなとは行きませんが、しっかり計算して確認する事が大事だと思います。

結構、もらえるのに申請せずにもらわない人は多いですから。

税金のことをおろそかにしては、財を築く事は出来ませんね。しっかりやらねば。



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投資にも戦いの原則!
戦いの原則というのがあります。

戦いの原則とは、有名な孫子の兵法、クラウゼビッツの「戦争論」、旧日本軍の「作戦要務令」や「統帥綱領」などに詳しく解説されているもので、古くはアレキサンダー大王やハンニバルなども研究対象とされています。

戦いの原則とは、
①目的(Objectives)
②集中(Mass)
③機動(Maneuver)
④攻勢(Offensive)
⑤経済(Economy of Force)
⑥指揮の統一(Unity of Command)
⑦簡明(Simplicity)
⑧奇襲(Surprise)
などです。
もちろん、もともと軍事的な原則ですが、ビジネスなど様々な用途に活用されている考え方です。

投資にもかなり活用できる原則だと思います。

目的の原則は言わずもがなですね。以前にも書きましたが、何事にも目的を明確にする事が成功の秘訣の大原則ですね。

有名なナポレオン・ヒル博士の「思考は実現化する」という考えは有名ですが、目的を明確化し、それに達成する為に具体的な目標を立てクリアしていくことが、何事にも共通する原則なのです。

今まで頑張ってきた方は、言われなくても出来ているのでしょうけれども、多くの人がなかなか出来ていないものです。

何となく目標は立てていても、その目的ななんなのかしっかりしていないとどこかでぶれた時に修正できなくなってしまいます。

これは、信念に近いものがあります。

目的な目標を紙に書く事が良いとされるのはまさに、「明確化」をさせるものだと考えます。目に見えるものは多くの人が明確なものと認識しますからね。書くという行為も決意を強くしますし。

長い歴史に培われた諸原則はさすがに素晴らしいものばかりですね。



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投資にも戦いの原則!(集中の原則)
戦いの原則で最も重要な集中の原則です。

集中とは英語でMassの事ですが、これは古代ローマの時代から第二次世界大戦及び湾岸戦争くらいまでを主に対象としていました。

すなわち、敵の最も弱いところに持てる戦力を集中し撃破すると言う原則です。よく失敗例として戦力の逐次投入などがあり、ベトナム戦争なんかは失敗例として有名ですね。

意思決定の優柔不断さから逐次投入となる事を強く戒めるものであり、同時にどこが戦機かを判断する情報の重要さを強調するものでもあります。

最近では、科学の進歩も相俟って集中とは必ずしも数のMassではなく、concentrateとも言われています。

戦機に投じて一気に敵を撃破する事こそが、戦いの原則なのです。

投資にも同じような事が言えます。

不動産投資家で有名な金森さんも著書の中で、「勝機に賭けて一点突破全面展開することこそが持たざるものが資産を急拡大する肝」であると述べていますが、正に集中の原則だと思います。

よく、分散投資についてはどうなのかという疑問がありますが、分散は明らかに防御・守りの方策であると言えます。

すなわち、我のアセットは分散して防御し、投資用資産をレバレッジをかけて一点突破することが「攻撃的な」投資と言えそうです。

もちろん防御する資産のない方は、まず攻撃して陣地を確保する事が先ですよね。

ただし、攻撃するにしても無防備で攻撃は出来ません。まずはしっかりと準備をして態勢を整える必要があります。コツコツとした努力が必ず必要です。

ローマは一日してならず

投資も簡単にはいきませんね。やはりコツコツと働き、勉強し、情報優勢を確保しつつ戦機に投じて集中突破する。

この作戦でいきたいと思います。


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投資における戦いの原則!機動
機動の原則!

太平洋戦争時の機動部隊は有名ですね。そうです空母です。

旧日本軍が早くからその重要性に気づき整備したものの、大艦巨砲主義におされてしまい、一方で米軍はそれをすぐにパクって主戦力としたものです。

機動力も最も発揮する兵器はやはり航空機でしょう。ちなみに私は自家用単発のみですが航空機操縦士の資格を持っています。航空機は人類の発明した素晴らしい乗り物だと思います。ついでに1級小型船舶も去年取得し、めざせ一人機動部隊だーと盛り上がっていました・・・。

ちょっと話しは逸れましたが、投資にはどうなのか?機動って一体?

現代における投資の機動力は、インターネットではないでしょうか?また、機動の原則を活用する為に必要なのは人のネットワークと決断力です。

投資における主戦力は、やはりお金Moneyです。このMoneyを戦機に集中させる為に絶対不可欠なものが「機動」なのです。機動なくして戦力の集中はなし得ません。

投資においても、投資Moneyを効率的に機動させ、ここぞというポイントに集中発揮させる事が出来れば、戦勝すなわち成功の近道なのです。

動かざる事山の如し、とじっとしている事も重要な局面があります。一方で、火の如く素早く動き攻撃する事もまた重要な局面があるのです。

問題なのは、その局面を見分ける力ですよね・・・。



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収益マンションの想定外な評価
2棟目のRC物件は、福岡の郊外にあり決して人気のある地域ではありません。

しかし、なぜか入居の問い合わせが多いんです。いつ空きますか?内覧できる部屋はありませんか?など電話や連絡が多く入ります。現在満室ですが、3月末で空きますので、その旨告げると部屋が空いたら見に行きたいと言われて少し嬉しい。

博多区のマンションは、まだ満室になりません。明らかに需要は多いと思うのですが、はやり供給も多いので、競争が激しい分家賃競争になりがちです。

一方、郊外の場合特に購入した物件の近くは2DKのファミリー向けもしくはちょい広めの部屋の賃貸物件が少ない為、「空き部屋探し」が主になるようです。

特にファミリー向け物件は、いったん入居すると長く入居される方が多いので、回転も良くない分、新規入居者にとっては探すのが大変という事になります。

最近、福岡も東側へ人口増加がシフトして来ており、良い買い物をしたと思っています。2年後にJRの新駅が出来ますので、それ以降はずいぶん良くなるとは感じていましたが、現状でもなかなかです。

正直言って今はまだ田舎の方なので、こちらの物件はあんまり期待していませんでしたが、予想外の反応の良さに驚いています。利回りもよく稼ぎ頭です。

またここの物件は管理会社がホントにしっかりしています。対応が素晴らしい。そういう点でもこの物件の問い合わせが多い理由でもあるのでしょう。

RCのしっかりした建物を割安で購入できてかつ将来性がある。こんな物件がもう一軒あると、経営的にも楽になり不労所得に一歩近づけるんですが・・・。

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投資にも戦いの原則!(攻勢)
攻撃は最大の防御といいます。

歴史的に見ても軍事的にも、戦いにおいて防勢は圧倒的に不利です。防勢もしくは守勢は、敵に主導権をとられる事が常であるので、攻勢よりも難しい戦略と言えます。

したがって戦いにおいてはやはり「攻勢」が勝つ為の大きな要件となります。

攻勢は、敵に先んじて我の意思を強要する事が出来るという点で、主動的に行動する事が出来ます。すなわち時間場所条件を我が決める事が出来るという点で圧倒的に有利なのです。

投資もしくは資産運用についてはどうでしょうか?

攻めの投資は、はやり積極性という点では有利なのでしょう。何事にも行動しなければ成功はなし得ません。

自分自身が目標を設定し、投資対象を選び、時期や金額も判断する事が大事です。何事も人任せだったり、消極的では戦いには勝てません。

スタートからジーッとしていても、絶対にチャンスはやってきません。行動する事によりチャンスが生まれ、そのチャンスに自ら果敢にトライしなければなりません。

もちろん、全てが攻勢で良いかと言うとそうではない局面もあるのでしょう。短期的近視眼的な攻勢的手法では勝ち続ける事は出来ません。大局を見て、しっかりした情報と冷静な状況判断のもと、他の原則と相俟って初めて攻勢が成功につながるのです。

攻撃は最大の防御なり

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修繕費は結構大変!
福岡郊外のファミリータイプのマンションは、給湯器が温度調節リモコン付きの結構いいやつが付いています。

この物件の人気のある装備の1つなんですが、これが最近1つ故障しました。

10年以上経っている物件なので、そろそろがたが来ています。前のオーナーが数カ所既に交換していましたが、まだ半分以上未交換。

先日ついに一部屋苦情が・・・。温度調節が出来ないらしい。ガス屋さんに見てもらったところ、やはり交換しなければならないとのこと。

見積もりを出したら、なんと12万円。キツいです。あまり放置すると入居者の印象を悪くしますので、早めに交換しなければなりません。

ちょっとネットで調べてみましたが、相場的にはあまり高すぎることもないようなのですぐに交換してもらうことにしました。

この物件は、結構稼ぎ頭なので、多少修繕費で経費を出しても税金対策程度の感覚しかありませんが、やはり出費は痛い。ただし、今回の交換は魅力化にもつながりますし経費としては筋がいい方だと思っています。

どちらにせよ、なんだかんだと出費があります。手間もかかります。収益不動産からの収益は手間ひまかかっているんですよ、結構。

多少なりとも好きでないと面倒くさくなるのではないでしょうか?楽して儲かりたい人には不向きでしょうね、現物不動産投資は。

そんな人には、今、値ごろ感の出ているREITを購入するのがよろしいでしょう。分散投資/オルタネイティブとしてであれば、REITで十分ですよね。

でも、やっぱり現物土地付きは魅力ですよ。

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投資にも戦いの原則!(経済)
戦いの原則で経済というのがあります。

経済性の追求とでも言ったらいいのでしょうか。効率性と言ったらいいのでしょうか。非常に当然の原則ですね。

ただし、これがなかなか出来ないんですね。

戦いの原則における経済(Economy of Force)とは、最小限の力を最大限発揮する事を主眼とする物です。要は無駄を省くと言うこと。これは実は非常に難しい。

別の原則で集中とありますが、敵に勝る兵力を集中させて突破する事が戦勝獲得の大きな要件ですが、経済の原則を考えると、何でもかんでも集中すればよいという事ではないわけです。

敵に勝る戦力を集中させるわけですから、それ以上の無駄な戦力を投入しないという事なのですから、非常に難しい。人間の脳みそは必ず「恐怖」に支配されがちになります。したがって、どうしてもこれで十分というラインを見誤り、もっと必要だとつい無駄な戦力を投入しようとします。

かつてのアメリカの様にそれでも潤沢な力の差があればそれも可能ですが、力が均衡している場合は、その無駄が他方面において戦力不足を生み、失敗する蓋然性を増大させるわけですね。

投資においては、この「経済」の原則は、そのなの通りかなり重要な位置づけとなります。

不動産投資に資源を集中させ一点突破しようとして集中させても、そこに経済性を無視して全資産を集中させるとどうなるでしょうか。言わずもがなですね。

物件購入後の急な修繕や新規の募集に向ける資金が足りなくなったり、今回の急激な円高株安時のような追加投資のチャンスに資金がなかったりと中長期的な戦いが出来なくなるのです。

なにか真珠湾攻撃を思い出させます。1年ちょっとは暴れてみせますと仕掛けましたが、継戦能力におとり次第に劣勢になっていきます。ミッドウェーと言う想定外の戦いで一気に形勢が逆転したのは正に経済の原則を軽視していたからではないでしょうか。

投資においても想定外の事は必ず起ります。その時に対応できる余裕がなければ必ず失敗してしまうでしょう。

中長期的な視点からの継戦能力の確保。

その為には持てる能力を経済的に使用し、集中させる事が肝要です。

資産運用も戦いですね。運用とはすなわち作戦ですから・・・。

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投資における戦いの原則!その他の原則
戦いの原則には他に、指揮の統一や簡明というのがあります。

指揮の統一は軍事においては必須なのでしょう。これは大企業等大きな組織においては必須の原則と言えます。

簡明についても大きな組織であればある程必要性が高くなる原則ですね。

組織にトップが複数いてそれぞれ違う方針で経営されたらたまりませんね。また、複雑な命令や運用もまた混乱を招き失敗の原因となります。

ただ、個人投資家にとってはあまり関係のない原則かもしれません。

指揮官は孤独な自分一人ですし・・・。

あえて適用するなら、明確化し多目的に向かうための一途な方針と、決断力及びそれを継続する胆力でしょうか。

指揮官が自分一人ですから、逆に周りに流されないよう心がける事が重要です。

簡明にしてもそうですね。自分が理解できない事はやらない。当たり前の事ですが、守られていませんね。自分自身もいつも反省します。

単純に理解できる事を単純にやる事が成功の秘訣ですね。

簡単な事をやるんだから当たり前だろうという事になりますが、何が「簡単」かはそれぞれの能力によって違いますから、能力を高めれば敷居が少しづつ下がっていくんですね。

簡明の原則とは、この敷居を、もしかしたら超えられそうだというレベルでトライするのではなく、余裕で超える事が出来る敷居を超える事が必勝の要訣です。

結局は自己啓発能力向上が大事という事です。


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奇襲!投資における戦いの原則!
奇襲と言えば真珠湾攻撃を思い浮かべますね。

先制攻撃もほぼ同じ意味で使いますが、奇襲というのは物理的な攻撃だけでなく、考え方や科学技術についても使う概念です。

要は、人が考えないような事をするということ。

人が思いつく事や人と同じ事をやっていたのでは戦いに勝つ事は難しくなりますが、人と違う事、人が思いもつかない事をする事により奇襲効果で戦勝を勝ち取る事が出来るというものです。

逆張とはちょっと違いますね。

人の逆もまた奇策ではありますが、奇襲とは違いますね。ある程度実績もあるやり方ですから。

はやり、おお!そうきたか!と人が驚く事こそが奇襲!

投資において奇襲もまた有効な原則かもしれません。ただ、奇襲を成功させるには周到な準備が必要です。また、他の原則と相俟って継続的なリターンにつながります。

人の意見と聞いてから、人のマネをしてからでは奇襲はあり得ません。よく勉強し、研究して自分自身で考えた時に初めて奇襲は成功します。

大きく富を増幅させるには投機ではなく、奇襲による方が確実でしょう。

が、もちろん滅多に奇襲なんて出来るものじゃありません。

奇襲を考える事は重要ですが、先制攻撃的な奇襲ばかりではなく、考え方などの奇襲を適用する方が確実です。

二番煎じだと大きく利益を上げる事は出来ないと言うこと。

ビジネスモデルでも一緒ですね。

それぞれの原則を考慮し、有機的に結合しつつ資産運用に適用させる。なにごとにも戦勝獲得には古今東西共通の原則があるのでしょう。


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バビロンの大富豪 富を築く法則
バビロンの大富豪を読んだことあるでしょうか?

金持ち父さん」でロバート・キヨサキ氏が紹介したことをきっかけに日本でもかなり売れたようですね。

今は絶版になってしまい買えません。Amazonで中古本が売っていますが、1万円くらいしています。足下見てますよね。

ただ、一冊持っておく価値はある本だと思います。

私ももっと早くにこの本を読んでいればなあ・・・と思いました。自分の子供には中学くらいになったら読ませようと思います。

物語形式で書いてあり、さらっと読めます。2時間あれば読めるのでは?という本です。が、内容は非常にためになるし、正に原則です。

いたって当たり前のようなことが書いてあるのですが、この本はなんと80年くらい前に出版された物であること、物語の舞台が紀元前遥か昔のバビロニアで、以来語り継がれた原則であることなどから、説得力が違います。

ガツガツしていないと言うか、すんなり受け入れることが出来るのです。

人間としての誇りや、労働することの重要性を説きながら、富をもたらす黄金の「七つの知恵」と「五つの黄金法則」がいかに富を築くのに重要かを広めようと言う著者の「知恵」はまさに成功哲学の極みです。

ロバート・キヨサキはもちろん、ナポレオン・ヒルにも明らかに影響を与えているバビロンの知恵は、世界でユダヤ人の大富豪がいかに多いかを考えたとき、いかに有効な考え方であるかがわかります。

最近の多くの資産運用系の書籍が明らかに影響を受けていることは読めばわかります。

個人投資家、資産運用、不要所得を求める人などでまだ読んだことがない人は是非読んでいただきたい本です。

ただ、1万も出して中古を買うのはどうかと・・・。

大きな図書館にはだいたい置いてありますので、借りて読まれてみてはいかがでしょうか?
妻やお子さんに読ませるのも良いと思いますよ。あまり難しい本ではないので、学校では習わないファイナンスの入門にはもってこいではないでしょうか。

内容についてはそのうち紹介していきたいと思います。

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不動産投資は危険??
不動産投資って危険だってたまに言われます。

そうでしょうか??何が危険と感じるのでしょうか?

聞いてみると、やはり不動産投資のイメージはキャピタルゲイン狙いの売買のイメージがあるようですね。また、巨額の借金!というイメージ。

前者については、インカムゲイン狙いの賃貸経営の不動産投資ですと答えると、へーという反応。あまり興味のない人には興味がない世界らしい・・・。

もしくは、賃貸だって不動産価値が値下がりすれば損だよと指摘されますが、そもそも建物は原価償却する物ですし、いつまでも価値があるわけではありません。

ただ、RC物件のように長くその価値がある物に付いては長期間でゆっくり資金回収及び利益を上げることができます。

土地は、今後そんなに高くなることはないかもしれません。ただし、過疎地域などの除き地方でも都市部はそんなに急激に下がることはありませんし、場所によっては上昇していますよね。

どちらにせよ、土地は本来まさに不動産として資産価値のある物であり、急激な評価額の変化は望んでいません。

利用価値のない土地は別ですが、しっかり調べて有用な土地を買っておけば、かならず資産となります。

賃貸収入がありますので、仮に売却時に土地が安くなったとしても、賃貸を長く継続しておけば最終的なリターンをプラスに持って行くことはとても簡単なことです。

借金の方はどうでしょう。

確かに不動産投資借金は必須ですね。だって、借入をするからレバレッジを効かせる事が出来るわけですから、キャッシュ買いなんて余裕のある投資は既に相当の資産家のなせる技です。

自宅のローンはホントに「借金」と感じますが、不動産経営/不動産投資におけるそれはまさに「融資」ですから、金持ち父さん言うところの「良い借金」なのです。

もちろん、借りている物は返さなければなりませんが、部屋が複数ある1棟物であれば空室率を考えても返済にはそう困ることはありません。

もちろんその為には、できるだけ低金利で借りるとか、空室率の低い地域や物件を慎重に選ぶ、借入金額と年間収入(家賃のみ)や諸経費、税金等をしっかり計算しておくことが必須の条件です。

そのようなしっかりしたリスクコントロールができるのが不動産投資の利点であり、リスクコントロールをしっかりすることにより、不動産投資の危険性は劇的に低下します。

ただ、どの程度「儲かるか」はオーナーの経営センスに大きく左右されます。

的確に経営・管理していけば、収益不動産は「不労所得」を生みます。

運が良ければ・・・なんてことはありません。運は呼ぶもの作る物です。自信がしっかりした知識と決断を持って信念の経営をすれば、大きな失敗はないと確信します。

しかし、簡単でないことだけは確かですね。

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らしんばんは多くの不動産投資家に支持されているツールです。
アパマン投資ツール『らしんばん』DVD 第6回 増山塾(金持ち大家塾)

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スワップ金利がたまる快感
ホントに円高が続きますね。

つい、Amazon.comなど、USのサイトからつい買い物したくなります。

私は以前米国に住んでいたので、こだわりの物がいくつかあり、日本でも輸入物を買ったりしています。こういう円高時はホントにネットだと直で安く買えるので助かります。

一方で、FXはと言うともちろん差損が出て悲しいことに・・・。

ただ、だからこそほったらかしにしていますので、気がついたらすごくスワップ金利がたまっていました!!

今は不動産の追加購入をやや様子見モードにしている為、資金の一部を証拠金として低レバレッジでロングポジションを建てています。

普通に寝かせていたらほとんど利益を生みませんから、このスワップ金利はホントにすごいことだと思います。

ただ、つい欲が出てもっと増やしてやろうとか考えてしまいますが、初心者の私にとってそれこそリスクが高く、うまくコントロールできるとは限りません。

だから、FXに関してはもう少し経験を積み勉強したいと思います。

書籍はかなり読みました。結果、低レバレッジ長期投資を基本にして、レバレッジを一定に保つ長期戦略で虎の子を育てたいと思います。

スワップ金利で証拠金が増えてくると、レバレッジが少しづつ下がってきますので、ある程度たまったら都度ポジションを増やしていきたいと思います。

気が遠くなりますが、サラリーマンですし不動産もあります。インデックスファンド等のリバランスも考慮しながらのんびりふやしていきたいと思います。

本業をしっかりする/できることが、投資の条件だと自分に課していますので。

しかし、家賃が入金されていくのも気分がいいが、スワップ金利がたまっているのを見るのは気持ちがいいもんだ。

このままでは、課税所得ばかり増えていくので、税金についてもよく考慮していかなければいけません。

本業も頑張っているので、年収がここ数年で加速度的に増えています。

少なくともあと10年は必死で働こうと思います。

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明日から20年度
今日で19年度も終わり。

今年度もいろいろありました。

20年度も引き続き頑張って行きたいと思います。

今日は19年度を反省/確認して、目標の達成状況を確認し新年度に向けて再設定したいと思います。

目的は簡単には変わりませんので、同一の目的に向かって、今年度の目標を立てます。実行可能な目標は必ず達成できます。ひとつひとつ目標をクリアしていくことが成功の秘訣と信じていますので、しっかりやりたいと思います。

私の場合は、ちょっと気付くのが遅く、投資や資産運用を初めて10年程度ですし、明確な目標を立てだしたのも30歳になってからですからまだ7年くらいでしょうか。

フランクリンの自伝や、バビロンの大富豪などの名著を、大学生の時に読んでいれば、もう少し早く富を築けたかもしれません。

若いときは、ナポレオン・ヒルやカーネギーの自己啓発の方にばかり気がとられ資産形成についてはあまり意識していませんでした。

若いときはつい、リーダーシップや指揮官といったもののほうに惹かれてしまいます。

もちろんそれらもかなり役に立ったと感じています。

話しはそれましたが、20年度は、安定化の年度と考えています。多方面にわたる運用資産のバランスを最適化していきたいと思います。

不動産経営に関しては、今年度は新規購入を控え、経営状況の安定化(満室維持)と財務諸表の健全化につとめます。宅建の取得も目標に入れます。

また、引き続き倹約の精神と勤勉を忘れずに頑張りたいと思います。

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