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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
金持ちサラリーマンになるには、不動産投資とFXどっちが儲かるのか?両立は可能なのか?給与の他に月30万の所得を目指して、現役サラリーマンが奮闘!
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なかなか良い物件に巡り会えず・・
投資として不動産を購入する以上、利益を出さなければ意味がありません。
不動産投資不労所得を得られるとよく言いますが、はっきり言って不労で所得を得られる程、不動産投資も楽ではありません。

特に事業的規模(5棟10室以上)で行う場合は、それなりに苦労もします。
だからこそ、税制的にも不動産所得は雑所得と違って事業所得と横並びなのだと思います。

しかし、リスク管理をしっかりとして物件をしっかり選び、ひとたび満室状態にして管理委託してしまえば、実労働としては不労所得に限りなく近づきます。

やはり、いかに良い物件を買うかが大事。安易に購入はできません。

そこで、今回の銀行の反応をみずほ信さんやすみしんさんをはじめ、福岡の地元の不動産屋さんや関東の不動産屋さんに告げて、建物の物件価値がある程度あれば、私個人の属性部分では何とかなりそうだと言う旨を説明し、物件情報をお願いしました。

ちなみに不動産投資★連合隊というサイトも毎日チェックし、いくつか物件情報の資料請求もしました。
そのうちいくつか物件情報がメールで届き、福岡に行った際に3~4件見に行き、うち1件くらいを銀行に事前審査を申し込むと言った流れで1ヶ月くらい過ごしました。

実はその間にも、築浅の木造アパートに買い付けを入れようとしましたが、これも間に合いませんでした。ホントに、不動産投資もスピード勝負です。

焦りは禁物ですが、さすがにだんだん焦ってきました。

はやり、サラリーマンの不動産投資は難しいのか?しかしここであきらめるには早すぎます。前進あるのみ!


不動産投資は物件が命。自分でしっかりと物件を吟味して投資可能な物件かどうかを判断することが大事です。そして、時間をレバレッジする為に、実践者に学ぶ事もまた有効です。
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収益物件選びはしっかり計算する事が大切
物件情報を不動産屋さんからもらって、何を見て良い物件と判断するのか?
これが一番悩むところです。

利回りでしょうか?もちろんそれも大事です。沢さんは融資金利プラス8%ない物件はお宝ではないと言っています。
たしかに、利回りがそもそも悪いと計算するまでもなく後でキツイですよね。

立地でしょうか?立地が悪いと借り手探しに苦労しますし、強気の家賃設定もできませんから、かなり大事ですよね。私もかつて賃貸物件に住んでいましたが、賃貸選びの優先として立地は大きなウエイトを占めていました。

現在満室だから良い物件?現在満室であれば実績がある訳ですからかなり良いポイントです。いろいろ条件はあるけど現在満室で結果がでているから大丈夫だろうと・・。

確かに満室状態だと、銀行の評価も良いようです。いろいろな物件を銀行に持ち込みましたが、満室だと銀行も安心なようです。
ただし、満室だから絶対かとは言えませんし、満室でなくてもその他の条件が良ければ、工夫次第で満室にして行く事は可能ですから、絶対条件ではないでしょう。

他にもポイントはたくさんありますが、いろいろ試行錯誤した結果やっぱりキャッシュフローが良いかどうかなんですよね。
キャッシュフローについては広瀬さんの本を読むと大変参考になりますし、多くの方が言及されています。

金持ち父さんももちろんそういってましたしね。
投資として不動産を買う以上、キャッシュがたまらなければ意味がありません。

要はしっかりとシミュレートして計算する事。私も沢さんの本など、いろいろな人の資料やソフトを参考にしながらエクセルで独自の「不動産投資一発君」(笑)とよんでいるファイルを作り、せっせと計算しました。


不動産投資は物件が命。自分でしっかりと物件を吟味して投資可能な物件かどうかを判断することが大事です。私みたいに苦労しなくても、時間をレバレッジする為に、実践者に学ぶ事もまた有効です。
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銀行融資をいかに引き出すか
不動産投資の醍醐味は、やはりレバレッジです。
FXもレバレッジを効かせる事ができることが魅力ですが、不動産投資FXよりもリスクを抑えつつ何十倍ものレバレッジを聞かせる事ができます。

もちろんその為には銀行融資が必要になります。
巨額の借金・・・一番多くの人が不動産投資に踏み切れないポイントでしょう。

私も正直そう思ってました。私は既に一軒家を買っていましたので住宅ローン残高だってまだあります。これ以上借金できるのか??とも思いました。

ただ、収益物件購入の為の融資は住宅ローンとは全然性質が違います。そうです、家賃と言う返すあてがあるのですから。

しっかり家賃が取れてそれでローンを返す事ができ、かつ利益がでる物件を買えば良い訳です。言ってしまえば簡単なものですが・・・。

長期にわたって家賃(入居者)が見込める物件に低金利で融資された資金を投入すれば非常に効率よくお金を稼ぐ事ができます。
修繕や募集等けっして簡単ではないし、アパート経営は何かと経費もかかります。だからこそそれ以上に稼ぎだす物件を買う事に努力しなければならないんですから、そこが楽しいのです。

株にしてもFXにしても、結局稼ぐ為には努力が必要です。自動化システムで稼ぐ!とか不労所得とか言いますが、みなさんそこに至るまで多大な努力や資金投入をしているはずです。

そういった努力を「楽しい」と感じる事ができるかどうか、これが成功への第一歩ではないかと思います。

話しは戻りますが、銀行だって担保価値のない物件には融資しません。収益性の悪い物件だと減額となります。すなわち、自己資金を大量に投入しなければ購入できないと言う事です。

物件の担保価値が良く、収益性も良ければ銀行も多く融資できるし、物件としても価値があると言う事ですから、買う方も多少安心感があります。

ノンリコースとまでは安心できませんが、それに近い条件で物件を探すとリスクを抑える事ができそうです。

銀行の融資担当者も物件の資料から価値を計算し、融資限度額を計算します。それと同じような計算をして物件を探せば、リスクを低減しつつ効率的に物件を探せると言う訳です。


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お宝収益物件はネットに載る前が勝負
これまでで感じたことは、やはり良い物件はすぐ売れてしまうということ。
何度か資料請求したり買い付けを入れたりしていると、不動産屋さんも良い情報を流してくれるようになります。

何事も実績が大事です。冷やかしだけのお客も多いらしいので、ホントに買いそうなお客にしかいちいち対応しなくなるようです。

これまでに買い付けも数回、2番手も数回。利益を出すためにはある程度の指値を入れないとさすがに買えません。掲載されている価格はあくまで希望価格ですから、銀行の評価額を融資担当者から聞いたり、自分である程度計算したりして指値を入れます。

最初は遠慮していましたが、だんだん大胆に指値を入れたくなります。
たまに、不動産屋の担当者から、「それはさすがに無理かと・・・」と言われるときもありましが、だんだん担当者と仲良くなると、これくらいで行きましょうとか逆に提案してくれます。

物件の紹介も同じように、担当者と仲良くなってくると、ネットに載る前に資料を送ってくれるようになります。もちろん何人かに送っているのでしょうから、ここから数日が勝負になります。

資料をもらって、ぱっと見興味があれば「一発君」でざっと計算します。この状態で合格であればすぐに銀行の担当者にFAXして見てもらいます。

銀行や担当者にもよりますが、早い人で数時間から1日でざっくりの結果が分かりますから、融資可能であれば、不動産担当者に連絡して買い付けの準備をするといった事が一連の流れとなります。

ただどうしてもサラリーマンは日中仕事していますから、土日や夜に集中します。購入までは家族サービスや大好きなサーフィンはすこし犠牲にしなければなりません。

家族の理解は本当に大事ですね。家族には常に感謝しています。



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魅力的な築浅鉄骨造マンション
ある日、不動産屋さんの担当者から物件のお知らせメールが入っていました。
築4年の鉄骨造マンション5980万円!現在満室。

利回りは10%を少し切るものの、なかなか魅力的な物件。
直ぐ「一発君」で計算してOK!だったので、以前福岡に行った際に銀行周りをして条件の良さそうな銀行3カ所へFAXしました。

経験上数日でネットに載ってしまいますので、それまでに買い付け出せればかなり有利に売り主と交渉できます。

銀行の回答が待ち遠しいところですが、本業がありますので頭を切り換えます。

次の日それぞれの銀行へ電話すると、福岡の有力地銀は融資OK!ただし、私が福岡に住んでいないため親が保証人になることが条件。融資額は5980万フルで、最長24年のローンが組めそうとのこと。金利も5年固定なら2%前半とのことで、かなりいい感じ。

2番手地銀は、1割の頭金が必須で、5400万までがいっぱいとのこと。期間は30年で、金利もがんばれるとのこと。年数が長いことと金利次第ではキャッシュフローはかなり良くなるためここも捨て切れません。

都銀のS銀行はまだでしたが、いずれにせよ融資は何とかなりそうです。すぐに不動産屋の担当者に連絡を入れ買い付けを入れる事にしました。

遠方なのでどうするか分からず訪ねてみると、とりあえずFAX等で良いとのこと。電話で必要事項調整して用紙をPDFで送ってもらい、記入押印後PDFで返信!相談の結果、5750万円で指値を入れました。これなら表面で10%は越えます。

今度こそ、1番手でしょう。後は売り主の反応次第です。結果はいかに。


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都銀本命Sの融資条件
福岡の地銀は今回の物件に関してはなかなか良い評価をしていただきましたが、まだ都銀のSの返事をもらっていませんでした。

普通銀行は夕方までしか営業していたいような気がしていましたが、融資の担当は毎日夜遅くまで残業しています。

私もサラリーマンですが、彼らもまたサラリーマン。お互い仕事は大変です。
そんなS銀行の融資担当者から夜遅く電話がありました。

結果は、本物件だけだとフルローンは厳しいようです。自宅を担保にすれば手数料も含め6000万は行けますが、どうでしょう??<br> と言うものでした。期間は30年までOK!金利も5年固定でも2%ちょっとくらい。

ううーーん、悩みます。ただ、自宅を担保にするのはちょっと気が引けます。
土地は狭いですが、一戸建ての我が家。ただでさえ、金融公庫の抵当が入っています。大分返済していることと、地価が悪くないところなので、担保余力があるのは分かっていましたが、これで、自宅を抵当に入れると自宅が真の自宅になるのがずっと先になってしまいます。

金持ち父さんは自宅は負債だ!として我慢すべきといってましたが、やはり自宅は良いものです。ただ、将来自宅のローン返済に追われたくないため、早くに購入しせっせっと返済してきました。

やっぱり、自宅を担保に入れる案は却下。まさに最後の砦とします。

他の銀行が、購入物件だけの担保でいけると言っている以上、そちらを追及します。
期間の24年と30年の差は、キャッシュフロー的には大きいですが、今回は24年で頑張りたいと思います。

もちろん、物件の売買契約をしてからの話ですが・・・。



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収益物件1棟目契約までの道のり
福岡も木造中古物件はたくさんあります。数年前にシノケンさんのアパートが大量に出回っているため、出口戦略として築10年未満で手放す人も多いようです。

その他築浅木造も条件がいい物件は、あっという間に決まってしまい残っているのはいまいちの物ばかりでした。

そんななかで今回のS造築4年はかなり魅力的です。
駅からはやや離れているものの、バスで博多駅までそんなにかかりませんし、周りの生活環境も良い地域です。

建物はデザイナーズ物件のように凝っていて、現オーナーいわく「私のこだわり物件」だそう。階段が真ん中にあってすべての部屋が2面採光にしてあったり、トイレとお風呂にも窓をつけるなど、ポイントを付いた設計をしてあります。もちろん、室内洗濯機置き場もあり8畳以上に4畳のロフトのある1Kの9部屋。

管理はオーナーが自分自身でやっていたということで、すごく綺麗。

福岡に何棟も物件を持っているオーナーで、すぐ隣にも別の物件があります。こちらはまだ売りには出さないということで、購入すればお隣さん?どうしになります。

近々大規模のマンションを建てるということで、やむなく手持ちの数棟を売りに出しているのだそう。ホントは売りたくないのだとさんざん聞かされました。

で、売ってくれるのくれないの?ここが大事です。

はやく結果が知りたいところです。



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収益不動産長期投資のスタイル
資産運用の有名な理論に「ポートフォリオ理論」がありますが、ポートフォリオとしては、不動産投資は、オルタネイティブ投資として位置付けられています。

理論上、不動産投資の比率は10%~20%程度のようで、あんまり不動産に特化してもアセットアローケーションとしては×のようです。

私は現在米国株の投信と国内株の投信をほったらかし・・にしているのと、始めたばかりのFXもほぼほったらかし状態でスワップがたまることをじっと待っている状態です。

長期投資の極意は、何もしないでじっとしていること&定額を地道に積み立てていくことですが、私も10年ほど前から購入&積み立て&じっとしていました。

あと、収益不動産に関しては「金持ち父さん」以降、興味がありましたので、キャッシュをためるべく、家族に迷惑のかからない範囲で無駄を省き節約しました。

お金を貯めることが好きな私は、就職して依頼ずっと節約生活をしていたので苦ではありませんが、さすがに妻は「普通」のOLさんだったので無理につきあわせるわけも行けませんから、そこのへんの折り合いが重要です。

したがって、結婚してからはたばこも止め、お酒も宴会以外は飲まず、競馬・パチンコ等も一切しないという生活をしました。なんだつまらないじゃないかと思う方もいるでしょうが、あまりお金のかからないサーフィンをやったり、本を読んだりと、慣れると結構充実した余暇を遅れます。子供が小さいときは一緒に遊んであげる時間も大切です。

そうしているうちに、給料も増えていきますし、気が付けばキャッシュもたまっています。

ほったらかしていた投信も気が付けば30%くらい増えていました!!

そうやって、十分な金融資産を蓄えないと、収益不動産は購入できません。正確には、数百万円あればRC物件等で担保価値の高いマンションを購入すれば、フルローンで買えなくはないですが、手持ちのキャッシュがほとんど無い状態で不動産経営をするのは危険です。

したがって、もうすこしためてから現物不動産に手を出さなければならないと思い、ずっと「がまん」していましたが、30代後半に入り、今後の長期投資第2章にむけて期間もなくなってきますので、ここは一発!一部投信を現金化し、頭金資金として不動産購入を決意しました。
老後の私的年金としては現物不動産を買う必要はありませんが、資産を拡大するには収入源を給料だけに頼っていては限界があります。そこで私の他に稼いでくれる収益不動産が一番だと考えたのです。

それも、1棟もので部屋数をある程度確保し、できれば複数棟購入することによって、リスクを平準化して安定的な賃貸収入を得つつ、事業的規模となりますので青色申告をすることによって税金対策上も有利になります。

もちろん資産を拡大するため及び不測の事態に備えるため、キャッシュをためつつ、そうした賃貸収入の一部をインデックス投信やグローバルソブリンなどに積み立てしていく事によって超長期投資を目指します。

不動産投資は莫大な借金を抱えますが、投入資本を考えるとリターンは半端ではありません。

精神衛生上負債が増えることはよくありませんし、返済が終わるまでは実際の利益は確定できません。しかしレバレッジを効かせてリターンを継続的に得続けるには高い効果があることは間違い無いと思います。

あとは、なんとか、しっかりとした実績をつくりたいものです。




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ようやく収益物件1棟目の契約か??
さて、福岡のS造マンションを買い付けして、証明書の有効期間が迫ってきました。

不動産屋さんの担当者から夜電話がかかってきて、「5750万円の指し値で何とか行けそうです・・。が、条件があるそうです。」とのこと。

なんでしょうか?と聞くと、「敷金の継承を無しにしたい」との事でした。
福岡は、「敷引」という不思議な風習?があって、賃貸を借りるときに敷金を数ヶ月分払い、礼金の代わりに、退去時にその分は差し引きますという「敷引」というものです。

通常、敷金は何もなければ返さなければなりませんし、オーナーチェンジの際はそのまま継承するものなのですが、今回の条件はそれをしないとのこと。

要は敷引分は礼金みたいなものだから現大家がもらう権利があるという主張。まあ、確かにそうですが、全額継承しないと退去時返金する敷金は負担になります。ただし、その負担は50万くらいですし、すぐに払うわけでもありません。

5980万円が5750万円ですから、仲介手数料分得した感じですが、この敷金負担分50万円が気にかかり不動産屋の担当者と相談したところ、いろいろあって結局仲介手数料が割り引けることになりました!!

そうなると、こちらも1棟目でなんとか成約までもっていきたいので、その条件でOK!としました。

売り主もOKということで、早速契約の日取りを決めました。ここからはトントン拍子です。

さあ、融資を決めなければなりません。大手地銀か都銀Sか??最終条件を引き出さねばなりません。より有利な方にお願いしたいと思います。



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銀行との交渉 アパートローン融資を受ける!
物件の売買契約の日取りも決まり、次に控えるのは銀行融資です。

既に2行に絞っていますので、どちらかに決めなければなりません。ただ、自宅の共同担保が条件のS銀行ははやりきつい。大手地銀のF銀行の条件をもう少し良くできないか交渉してみることにしました。

とりあえず、金額は現時点で5900万までは出せるとのこと。すでに5750万の指値が通っていますので、諸経費も含めたオーバーローンです。これは全く問題なし。というか、あまり多く借りすぎても返済が大変なので、多少減額することを告げ(銀行側は最終決済までは減額は全く問題なくできるとのこと)ました。

あとは、金利と期間です。期間は24年という条件。S造で耐用年数はまだ30年取れますので、なんとか少しでも延ばせないかお願いしました。金利は5年固定で2.1%程度で行けるとのことなので、十分だと思っています。

この物件はまだ新しいので少なくとも5年は売る気ありませんし、長期投資を目指す以上売却を現時点で前提にすることはありません。したがって、少しでも固定金利で延ばしておいた方が、金利上昇のリスクを低減でき計算しやすくなります。

さてローンの期間ですが、なんとか27年にできないか相談しました。すると、減価償却残年数マイナス5年であれば、支店長決裁で決めることができるが、延ばすとなると本店決済になるとのこと。あと、数日待ってくれないかとの回答。

もちろんお願いして待つことにしました。

都銀Sの方も5900万まで出せると言うことと金利も良いし、期間も30年ということで自宅の抵当条件以外はバッチリです。ということで、やんわりと断りつつ控えとしてキープします。次の物件へつなぐ事も考え慎重に対応します。

そうこうしているうちに、物件の契約の日となりました。


銀行融資をいかに引き出すかはこつがあります。自分で試行錯誤するのも良いし、ノウハウを受けることも可能です。参考にしてみては??

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はやりツールは必須です。自分で作ることも可能ですが、データ収集からプログラミングまですごく大変です。こちらのDVDは「らしんばん」の使い方がよく分かります。参考になりますよ!

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収益物件の売買契約をする ついにオーナーへの1歩!
売り主との売買契約を締結する際は、福岡に行かなくてはなりません。
これまで何度も福岡に行っていますが、今回はちょっと緊張します。なんせ、初の収益不動産の売買です。もう後戻りはできません。

ちなみに福岡への旅費はすべて経費となります。しっかり領収書を取っておかなくてはなりません。JALカードでマイレージをためていますので、ちょっと得した気分。
福岡に行ったら、もつ鍋やラーメンなど美味しいものもたくさんあり、せっかくですから経費化の恩恵を最大限享受します!

さて、契約ですが、重要事項の説明など自宅を購入したときとさほど変わらず淡々と進みました。

事前に契約書や重要事項説明書はPDFで送ってもらっていたので、中身はチェック済みです。質問事項はまとめていたので漏れなく確認。

疑問に思うところは、必ず質問し回答をもらうことが大事です。要すれば書面等で残し、証明を取っておくことも重要。不動産売買は安い買い物ではないので、しっかりと書面で記録を残しておくことが後の問題発生時に有利ですので漏れなくお願いします。

不動産屋さんの担当者もよく理解していただいているので、スムーズに契約は運びました。
最後に実印をあちこちに押して終了!物件の前金を250万、手数料の前金を50万現金で渡し、領収証をもらいます。

どんなに、オーバーローンが組めても前金は現金で払うのが通例です。今回は多少低めにしてもらうことができたためキャッシュは300万円ですみましたが、通常は売買価格の5%と仲介手数料の半分を払はなければなりません。

実は今回は既に2棟目を視野に入れていたため、ちょっと交渉して現金出動を低く押さえましたが、はやり不動産投資にはある程度のまとまったキャッシュが必須です。

ところで、銀行の融資特約をつけていますので、融資の決済がおりなければ契約解除はできます。手付けを放棄すれば融資に関わらず解除できますが、そんな勇気はありません・・・。一方、売り主が契約解除する際は手付けの倍返しすなわち500万を私に払わなくてはなりません。さすがに解除する人は少ないでしょう。

さて、ひととおりの契約を交わし、ついに念願のマンションのオーナーになれます!もちろん融資の実行、引き渡しまでは正式なオーナーにはなれませんが、気分は爽快!

実は不動産投資を始めようと決心した際、2年以内に1棟目を購入する!ときめて書き出していました。今回、紆余曲折ありましたが、3ヶ月で1棟目の購入となりました。引き渡しは来月です。4ヶ月目には本当のマンションオーナーになれるのです。
契約終了後、その足で銀行に向かいました。再度条件交渉&お願いに行きます。

次は、銀行融資の実行です。


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問題発生!そんなはずじゃ・・・
地銀のF銀行の融資担当者から連絡がありました。

はやり、27年の期間は無理とのこと。27年にするならば、金額を下げなければならないと言うことで、あきらめました。

24年でも、十分キャッシュフローはまわります。今は現金出動をおさえたいので、期間よりも融資総額を重視します。1棟目は愛着もありますし、当分売る気もありません。少しでも早く返済して末永く管理していきたい物件です。駅からは多少離れますが場所も博多区で良いところなので、入居者にもそんなに苦労しないでしょう。

24年にしたことで、あっという間に決済まで行きました。5年固定2.1%、金額は多少下げて5850万の融資です。物件価格プラス100万円。あとは税金やら火災保険やらで200万くらいかかりますが、すでに前金を300万払っていますのでその意味ではらくちんです。

融資決済が降りたことを、不動産屋さんと売り主に伝えました。後は、融資実行と引き渡しを待つのみです。ホントにわくわくします。

現在満室なので、当面は安心です。管理会社は大手のエイブルさんにすることに決めています。エイブルにも連絡し、引き渡しの日を待っていました。

数日後、仕事中に携帯に着信が。。不動産屋さんの担当からです。何だろうと思いながら、夜電話してみました。

えええーそんなーーうそでしょう!冗談じゃないですよ!

なんと、引き渡し後すぐに3室が退去するというのです。はめられたか!!と思うのも無理はありません。つい数週間前まで満室だーといって売買契約したばかりなのですから。それも敷金を継承していませんので敷金の返金は引き渡し後の私の責務。

ついでに、引き渡し直後に退去の清掃やらリフォームやら出費がかさみます。

それよりも何よりも、3部屋も空きになると一気に利回りが悪くなります!!幸い3室空きでもローン返済には困りませんが、キャッシュは一切たまりません。こんな状態が長く続くと、後々響きます。また、今回退去する方は当初からの入居者で、高い家賃で入ってくれていた方ですから、当然次は家賃収入は減ります。

空室リスクは、当然想定していましたが、このタイミングは最悪です。

とりあえず、不動産担当者には何か良い方法はないか尋ねましたが、後の祭り。もう引き渡しはすぐです。こうなったら、次の一手を先手必勝で打たなければなりません。

簡単にはもうけさせてくれないのが、不動産投資の楽しさでもあるのですが・・・
先行き不安になってしましました・・・。やはり不労所得を得るのは簡単ではありません。


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不動産管理会社を決める
満室スタートのはずが、いきなり3室空きとなってしまった為、利回りが激減する事になります。

やはり1日も早く、空き室を埋めなくてはなりません。
元のオーナーはマンションを自分の不動産管理会社で管理して、節税アンド利益アップを図っています。

私の場合は、サラリーマンですし、物件も遠方という事で、オーナーに専念し、不動産の管理は管理会社にお願いしなくてはなりません。

福岡にも多くの不動産管理会社があります。といっても、もちろん管理中心でしている所というよりむしろ、賃貸仲介の不動産屋が管理もしているという所がほとんど。

したがって、管理はやはり客付けの良い所を選ぶのが一番だと考えました。

管理料はどこも相場は5%くらい。後は清掃等の扱いや金額の差となります。となれば、空室が一番堪えますので、空室を埋めてくれる業者が一番なんです。

ということで、いくつか検討しましたが、結局大手のエイブルさんにお願いする事にしました。

管理契約は、引き渡し後になります。こちらとしては1日も早く入居者を捜してほしいのではやく契約したいのですが、まだ私の所有物件ではありませんので、しょうがありません。

ただ、事前に空き室の事を伝え、募集は開始してもらいます。
でも、残念ながら自社管理物件以外はあまり積極的には募集してくれないようでした・・・。

なんとか空きを埋めなければ・・・・投資になりませんからね。


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融資実行!ついにマンション1棟のオーナー
ついに融資実行の日がやってきました。

また福岡に行かなければなりません。融資の実行は銀行の空いている平日に行うのが一般的ですので、有給を使っての福岡旅行です。

融資の際は、妻が保証人になりますので一緒に行かなければなりません。という事は必然的に子供二人も連れて行く事になり、一家ではるばる福岡までやってきました。

銀行に着くと、不動産屋さんや売主が来る前に、金銭消費貸借契約を締結します。通常は事前に行うのですが、遠方に住んでいる事もあり、一回の来店で済むよう配慮していただきました。

延々と住所氏名等を記入し、実印をたくさん押します。
これは結構疲れます。1時間くらいはかかったでしょうか、漸く契約が終了しました。

そうしているうちに、仲介の不動産屋の担当者と司法書士の先生、売り主の融資先銀行の担当者等が集まり、融資の実行となります。

実行といっても、要は振込依頼を出して、待っているのがほとんど。後はいくつか文書をかわして世間話をしたり、説明を聞いたりしたり・・・。

結局、一部仲介手数料分まで含めたオーバーローンです。前金を300万円既に払っていますので、全て払い込んでも残金がたっぷり残ります。ちょっと嬉しい気がします。

そして、融資実行もだいたい1時間くらいで終了しました。
最後に引き渡し完了の文書を受領し、ついに1棟のマンションオーナー!!

3室の空き室が気になるものの、ひとまず目標の1棟目を手に入れました。

次は、出来るだけ早く2棟目を購入すること。5年で3棟、10年で5棟と目標をたてましたので、達成までにはまだ時間がありますが、銀行融資の条件も日々厳しい状況となっています。早めに2棟目を購入したいところです。

複数棟保有する事は、もちろんリスク分散にも効果は絶大です。

気を抜かず引き続き頑張ります。


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頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法

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収益不動産の火災保険
不動産購入の際は通常火災保険に入ります。銀行融資も火災保険に質権設定をする事がほとんどです。

火災や災害で大切な不動産を失うわけには行きません。とはいえ経費はなるべき抑えたいところなので、しっかりと火災保険を選ばなくてはなりません。
結論から言うと、私は三井住友海上にしました。ホームピカイチという火災保険の商品があり、いろいろなプランがあります。悩まず大家さんプランというものもありますので、面倒な方はそれで十分かもしれません。

私は、物件の特徴に応じて、必要な特約を付けたり、逆に不必要な条件を外したりして多少カスタマイズして契約しました。

無駄を省けば当然安くなります。一方、付加した特約としては、建物賠償責任保険といって、所有する建物が原因で他人に損害を与えたときの賠償責任保険です。これは、外壁のタイルがはがれて人に当たったり車にあたったりした時などに保険が出るもので、金額の割には効果的です。

年間3000円程度で1億円くらいの賠償が出来るので費用対効果は抜群ですから、是非お薦めです。

また、災害時等に建替えをする際、一時的に家賃収入が減ってしまいますが、それをカバーしてくれる特約があります。

家賃保証特約と言って、建替え時6ヶ月分くらいの家賃を補償してくれます。これもそんなに高いものではないので、かけておくと安心ではないでしょうか?

あと、福岡は地震の少ない地域ではありますが、一応地震保険にも入りました。
RCならば必要ないかな・・と思いましたが、今回はS造ですし、念のため。

ちなみに、当物件は保険は10年一括で払いました。長期の方が当然安いです。実は2棟目はローン全期間の30年一括で払いました。やはり、長期であればある程1年あたりの単価は安く済みます。

ちなみに、帳簿上は、一括分は長期前払金となり資産欄に載ってきます。で、毎年1年分ごと経費化して行く事になります。

トータルとしては長期一括が得ですが、払い込む年の総収入にもよりますし、一時的な支出の増大と経費化のタイミング等を考えて、適宜払い込む年数を決めれば良いのではないかと思います。


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不動産投資の確定申告
確定申告の時期です。

不動産投資をする方には毎年避けては通れない一大イベントです。

マンション1室の区分所有であればそんなに苦労しませんが、はやり1棟ものとなると、節税も含めてしっかりと管理して行かなくてはなりません。

現物の収益不動産投資をするならば、やはり青色申告を行うべきです。

事業的規模でなければ青色申告できない・・と思っている方が多いようですが、そんな事はありません。青色申告特別控除が受けれなかったり、青色事業専従者給与などの特典が受けれないだけです。

不動産所得で事業的規模とは、「5棟10室」以上の規模をいいます。

今回購入した物件は9部屋しかありませんので、事業的規模には該当しません。しかし、将来2棟目を購入し事業的規模になる予定なので、最初から青色申告をする事にしました。

というか、しっかり複式簿記により帳簿をつけた方が、自分の資産や負債の状況がはっきりわかりますし、経営センスを身につけるにも役に立ちます。

帳簿付けは面倒ですが、簿記の基礎は勉強するに越した事はありません。3級程度の知識があれば十分ですので、是非チャレンジしてみて下さい。

「金持ち父さん」が言っていたように、財務諸表が読めなければお金は貯まりません。基礎的なファイナンシャル・リテラシーを身につける絶好の機会です。不動産投資を通じて、貸借対照表や損益計算書を作成する事により、他の仕事や投資にも役に立つと思います。

不動産投資の初年度は何かと経費がかさみますので、サラリーマンで源泉徴収された税金が多く還付されます。

今から不動産投資を考えている方は、まず簿記を勉強して帳簿をつける事をお薦めします。購入前に使った経費も収益不動産購入の仕込み用申告できますから、思い立ったときからしっかりと管理しておきましょう。


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不動産投資の青色申告
FXは「くりっく365」のように、源泉で一律20%で済む、所得税に有利な扱いで投資をする事が出来ます。ただし、セントラル短資など多くの口座は雑所得扱いとなり、確定申告をしてサラリーマンの所得と総合して課税されますので、年収が高い人は50%位を所得税等として納税しなければならず、何となく悲しい気がします。

そのうち、株と同じように分離課税となる事をお願いしたいところですね。

不動産投資の場合は、不動産所得ですので、もちろん確定申告をして納税しなければなりません。

昨日、不動産投資をするならば最初から青色申告をしておくほうが良いのではと、書きましたが、やはり青色申告をする以上、節税に有利な「青色申告特別控除の65万円」と「青色事業専従者給与」の特典を受けた方が良いのは間違いありません。

となれば、「5棟10室」の条件をクリヤーして事業的規模として、個人事業としての不動産経営をする方が、蓄財には有利と言えます。

複式簿記により帳簿をしっかりとつけ、自己の資産状況を把握しながら経営する事はただ闇雲に投資するよりも効果的である事はもちろん、「金持ち父さん」が言うところの、まず自分に使ってから残りに課税されるという感覚を持つ事が出来ます。

これは、普通にサラリーマンをやっているとない感覚ですので、やらなければ絶対身に付かない知識経験だと思います。


不動産投資で有利なのは、建物の減価償却費を経費として費用化することができ、キャッシュフローに大きく貢献できる事です。しかし、借入金の元本部分の返済は経費と出来ませんので、元本返済部分くらいは減価償却費として出せないと思ったよりキャッシュは貯まりません。

同時に、前述の「青色申告特別控除」と「青色事業専従者給与」を使う事によって、ケースバイケースですが、だいたい年間300万円以上は収入から実際に現金を使わない経費として控除できますので、節税には有利となります。

なお「青色事業専従者給与」を払うと配偶者控除などが使えなくなります。また払いすぎると源泉徴収しそれ自体に所得税がかかってくると同時に、社会保険料等の支払いも出てきますので、年間103万を超えない範囲にとどめておく事をお薦めします。

もちろん、不動産収入がもっと大きくなって年間1000万円を超えてくるようになると、もっといろいろ考えもあるんでしょうけども。。。

とりあえず、サラリーマンを主としている限りは「節度」ある投資行動に勤める事が肝要です。

なお、不動産で得た収入をFXに回したり、積立投信をしたりETFを購入したりして複合的な投資行動を始めると結構複雑になってきますので、是非一度税理士さんに相談されると良いと思います。

税金対策は、個人投資家に取って必須の事項です。避けては通れませんから。



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2棟目の収益物件に向けて
1棟目がオーバーローンで行けたので、手持ちの現金はほとんど減りませんでした。
そこで、1棟目の契約をしつつ、2棟目も同時に探していました。

都銀Sの融資担当者にも1棟目のことは伝えており、物件によっては引き続きでも大丈夫な旨聞いていたので、担保価値の高い物件を中心に探しました。

刺激的な金森さんの本を読み、やはり担保価値を考えるとRCに限ると考えていた私は、対象物件をRCに絞り、金額の上限を1億5000万円にあげました。

そんななか、みずほ系の不動産担当者からかなりよい物件情報が!!

福岡もRC物件はなかなか厳しい状況になっており、良い物件はネットに載る前にほとんど決まってしまいます。そんななかネット掲載前のRCを何棟か紹介してもらったなかに、利回り一発君的にかなり良い物件がありました。

7500万円で売りにでていますが、築19年でやや古いもののRC的にはまだOK!24部屋もあり駅から5分の好立地で、現3部屋空きですが、この時点で現状利回り10%は越えています。

また、金森さんの本にでている計算的にもフルローン可能な物件でしたので、早速銀行へ打診を入れました。

なんとか融資可能であれば買い付けを入れようと思います。ただ空き室の部屋の痛みが激しいので修繕費等を考えると、7000万くらいが妥当ではないかと考えています。

不動産屋さんの担当者も早めの申し込みを薦めています。この物件は何とかしたいと思います。



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2棟目RCの銀行評価は?
自前の計算ではなかなかいけてる今回のRC物件です。
打診を入れた銀行の評価が待ち遠しいところ。

実は、事前に物件を担当者と見に行き写真をとったり、不動産屋さんの担当者に写真をメールで送ったりしてもらい、それらをプレゼン資料として融資担当者にも渡しました。後から聞いたところ、これはなかなか良かったようです。


本業をしている間は、投資のことは忘れることにしていますが、やはり休み時間には携帯の着信履歴が気になります。

しかし、銀行の担当者もこちらが日中仕事をしていることを知っていますし、担当者自身も夜遅くまで残業していますので今までも大体電話は夜です。

日中はしっかり仕事をするに限ります。本業を疎かにして真の成功はあり得ないという信条ですので、気になりつつもスイッチを切り替えて夜を待ちます。

案の定、その日の夜担当者から電話がありました。

第一声「なかなかいい物件ですね!どこで見つけました??」

おおーこれはいけるかーという気持ちを抑え冷静に、「どうでしょうか?」と尋ねました。

「7500万円でもいけますよ。」という心強い回答。よし!と小さくガッツポーズ。

ありがとうございましたーと電話を切り、さっそく不動産の担当者へ電話をします。

さあ、いくらで指値を入れるべきか!?


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不動産購入申込の反応を待つ
福岡の築19年RC物件。
1ルームが24部屋あり現状3室空きでも表面利回りは10%を越えていますし、満室であれば12%を狙えます。

駅から徒歩3分かつ2駅利用可能な立地で、土地も60坪以上あり、担保価値は悪くありません。

銀行の評価も、フルローン可能と言うこと何ので、買付を入れようと思うのですが、いくらで指値するかが悩むところ。

不動産屋さんと相談すると、直前に6500万で指値を入れて相手にしなかったという話を聞き、また悩みます。

ただし、既に1棟購入しましたし、そんなに焦っているわけでもないので、多少は強気になっても良いかなと思います。

結局修繕費等を割り引いて、6950万円で指値を入れました。

不動産屋さんの担当者も良い線ではないかということで、これで頑張ってみることに。
ただし、銀行とも相談し、7200万円までは交渉で押し戻されることもありかなと言うことで、売り主の反応を待つことにしました。

良い物件の買い付けはホントに一刻を争うので、申込書はPDFでメールで送ることに。

とりあえずPDFで売り主に見てもらい原本は郵送で送ります。


おかげさまで、買い付けは一番手となりました。交渉権を得ましたので、じっくり・がっつり頑張りたいと思います。




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なんと・・そんなこともあるのか
不動産投資の醍醐味は、ずばり「交渉」です。

株やFXといった投資では自分で交渉をして有利にすすめるということはできません。
売るか買うか、といった判断が主の投資行動になります。

しかし、不動産投資では、売り主や不動産屋、銀行といったアクターとそれぞれ「交渉」することができ、リスクをコントロールしたり、条件を我に有利にすることなどが可能となります。

私は交渉事が大好きなので、不動産投資は非常に趣味に近い感覚で臨むことができています。一方、FXや投信は長期投資や積み立てを基本方針としていますので、「何もしない」という真逆の対応となります。

今回も、指し値を入れ不動産屋と話し合いつつ売り主と交渉を楽しもうと思っていました。
が、なかなか不動産屋さんから連絡がありません。

聞くと、「買い付けは出したものの、相手が交渉のテーブルについてこない」というのです。うーん、指し値が安すぎたのかなあと聞いてみますが、それすら分かりません。

なんども確認して、ダメならダメと答えてください!と伝えるものの、回答は「もうちょっと待ってくれ」とのこと。

待ってくれと言われるととりあえず待つしかありません。もしOKであれば非常によい買い物ができますので、わくわくしながら返事を待ちます。

数日が過ぎ、しびれを切らしてまた連絡してみるものの、返事無し。
さすがに、わたしも仲介の担当者に対して文句を言いたくなってきます。ダメなら次の物件に対象を変えるので早く回答してくれとお願いします。

結局あと1日待ってくれ!と言われ待ちましたが、やはり返事無し。

遂にこちらから、もう結構です。と打ちきって、別物件を探すことにしました。

でも、こんなこともあるんだなーと思いました。売る気無いのだろうか?ならなぜ売りに出しているのか?売る気がないのならすぐに断ればいいのに・・・・といろいろな事を考えましたが、きにしててもしょうがありません。

気を取り直して、次に挑みます。




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さらなるRC物件への期待
鉄筋コンクリート(RC)造の魅力は、耐用命数が長い事です。

すなわち、構造上丈夫なので資産価値が長く持つと言うこと。なので、銀行の建物評価が良くなる傾向にあるという事です。

また、減価償却期間が43年と長い為、築13年経ってたとしても最長30年ローンが組めてしまうので、キャッシュフロー的にも助かります。

ローンが長くなる事は、金利を多く払い結果的に多額の支払いを背負う事になりますので、自宅等のローンの際には極力短くする方が有利です。しかし、不動産投資の場合はちょっと違う観点から見る事が出来ます。

ローン期間が長くなると、当然毎月の支払額が減ります。利子の支払い分は経費となりますので、元金部分のみが真の負担となります。また、毎月の支払い原資は家賃収入ですから、その差額はキャッシュとしてたまる事になります。

もちろん、諸経費がかかりますので単純にはいきませんが、自分の給料から払っている自宅のローンとは違う事だけは確かです。

また、銀行から見ても、老朽化してすぐ資産価値のなくなる木造よりもRCの方が長く資産価値を維持する事が出来る点と、もともとの建築コストが高く、建物そもそもの価値としても十分に積算できるRCを高く評価するようです。

したがって、FXよりも低リスクでレバレッジを大きくかける為には、銀行評価の良いRC探しに専念することになります。

一方、不利な点としては、減価償却期間が長い為に毎年の「減価償却費」すなわち出費のともなわない経費を大きく取れない為に、税金対策上あまり魅力的ではありません。結果、税金を多く払う事になりキャッシュフローが悪くなります。

ただ、まずは資産を殖やす事に専念するとするならば、やはりRCは魅力です。RCの購入は長期投資がやはり前提です。流動性はかなり悪いし、当初のキャッシュも思ったより多く貯まりませんが、コンスタントに不労所得を生む「資産」を築く事は大事なポイントだと考えます。

ただ、金森さんのおかげで多くの方が、RC狙いになっているので、必然競争も激しくなっています。

金森さんも最近言われているようですが、もうすぐ限界なのかもしれません。

その意味でもなんとか早めに良いRCを購入したいと思います。


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フルローン可能な物件を探す
1棟目のようにオーバーローンとはいいませんが、なんとかフルローンで購入できる、資産価値の高い物件を探したいと思います。

いくつかの仲介業者に依頼をして情報を送ってもらいます。RC物件自体はいくつもあり、フルローン可能な物件も福岡ならまだちらほら散見できます。

ただし、はやり利回りはもちろん将来性、安定性など様々なファクターから投資物件を精査すると、どうしても数は少なくなります。

そのなかで、ありました!ひさびさに良さげな物件!

福岡では最近人気の姪浜で駅近。間取りも2DKでばっちり!現在満室。

さっそくいつもの銀行の担当者にFAXして評価してもらいます。

むむむ!はやりフルローン可能です。

で、速攻で紹介してくれた仲介不動産業者の担当に電話すると、「実はもっと条件の良い物件が出てきました」と言うではありませんか!!

さっそく、資料を送ってもらい検討する事にしました。


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オーバーローンでRC1棟ものを購入する!
1棟目を購入した際の仲介不動産屋の担当者から興奮した電話が!

築14年のRCで、土地が85坪以上あり、2DKの9室・駐車場付き。現在満室です。
6500万円で売りに出ており、一度紹介はあったのですが、ちょっと高いなあと感じていた物件でした。

それが、先に買い付けが入ってしまい、縁がなかったと思っていたところ、この電話。聞いたところ、買い手の経営状況が良くなく、ローンが通らなかったとの事。
で、売り主は売る気満々だったらしく、5000万まで妥協していたらしい。

いまなら5000万円で交渉しても、ローンが通ることをアピールすればいける!とのこと。
なんと、この物件5000万ならかなり利回りが良くなります。

さっそくいつもの銀行マンにFAXして返事を待つと、5600万円までなら出せるというお返事。

いや、そんなにいりません・・・というくらいの金額にビックリ!もともとの売値を考えるとそんなものかとも思いましたが、5000万円で買えそうだという話しをすると、銀行マンもビックリ!

さっそく、PDFで申し込みを入れ、同時に銀行にも決済までもっていってもらうようお願いしました。

銀行マン曰く、「5200万くらいにしておきましょうか。減らすのは簡単ですから、決済直前に確認します。」とのことでした。

この物件、平成22年に新駅が近くにでき、駅徒歩5分になります。今は多少駅から遠いですが、駐車場もありますし、現在満室です。1棟目のように購入後一気に空く悪夢を思い出しましたが、金額が金額です。2、3部屋あいても全然プラスです。

よし、せっかくだからこの波にのろう

趣味のサーフィンはへたくそなんですが、たまには良い波に乗りたいものです。


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オーバーローンでRC1棟ものを購入する!その2
実は、ローンが流れそうなお客も同じ銀行の同じ支店で別の担当者が担当していました。

したがって、担保物件の資料も十分揃っており、私の属性に関する資料もすべて揃っていた為、あっという間に話しは進みました。

不動産屋さんの担当者も銀行マンに対し、早期の決済をお願いしてくれています。ここは時間の勝負です。なんとか、銀行マンの力を信じます。

数日後、なんと決済OK!の電話が!!
金額の最終確認です。5200万円で良いですかとのこと。

返済はさっさと済ませたいので、5000万円まで減らそうかとも思いました。借金は少ない方がいいに決まっています。悩みました。

が、実はこの時、銀行の融資基準が厳しくなりそうな情報を得ていました。知る人ぞしる「12.13ショック」です。

年収1000万円に満たない人は、フルローンはほぼ無理になると言うことで、いわんやオーバーローンなんて。。。

5年以内に3棟は購入したいと考えていましたので、ここで現金を減らすと3棟目はかなりきつくなります。3棟目は諸経費・税金を入れて2割くらいを覚悟するとすれば、ここはキャッシュを温存した方が得策ではと考えました。

また、金利も変動で2.075%、10年固定で2.5%ということで、残った現金をFXにつぎ込めば、スワップ金利で儲かる方が大きくなります。

ということで、今回は5200万円のオーバーローン!これに差し引かれる敷金が130万円ほどありますので、実際のキャッシュは相当余裕があります。敷金も8割以上は敷き引きで最終的に自己資金化しますので、ずいぶん助かります。

さっそく、金銭貸借契約の日取りを決めると同時に不動産屋さんへ連絡。

不動産の売買契約も同時進行で話は進み、5000万円で契約。実は同日の午前午後で不動産と銀行の契約をしました。夫婦で福岡に行かなければなりませんので、経費節約です。

融資の実行及び引き渡しはもう少し先ですが、小規模ですがRCマンションのオーナーになります。
不動産投資を初めて4ヶ月でマンション2棟を購入しました。

ここからが本当の勝負です。


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