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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
金持ちサラリーマンになるには、不動産投資とFXどっちが儲かるのか?両立は可能なのか?給与の他に月30万の所得を目指して、現役サラリーマンが奮闘!
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09年はどんな年になるか
あけましておめでとうございます!

激動の08年を経て、新たな09年となりました。

今年は、回復そして飛躍の年としたいですね。

昨年はいろいろありましたが、今年につながるという点で良い年としました。

資産的には少し目減りしましたが、勉強も多くしたし10年後を見ながらいろいろとチャレンジした年でもありました。

今年は悲観的なアナリスト、楽観的なアナリストが乱立しなんだか予想できない1年となりそうですが、私は良い年になると確信しています。

過去40年弱、特に最近の10年は外したことのない予想です。

だって、自分が良い年にしたいと思えば必然頑張りますから、結果必ず良い年になるのですから簡単な予想です。

良い年かそうでないかなんて主観的なものですし、各人で基準も違いますね。株価が暴落しても幸せな人は幸せ。

為替なんて上がろうが下がろうが儲ける人は儲かる。

多少損をしてもそれ以上のものがあれば幸せなんですから。

今年は、更なる飛躍の年にしたいと思っています。

まずは本業に精を出します。120%頑張っていきます。

資産運用・投資はもちろんほったらかし運用を継続します。

資産運用・投資は「継続は力なり」ということで、コツコツとしっかりあきらめずに継続していくことが重要です。

本業を精一杯頑張っていれば、多くの情報が必然的に集まってきますから、それに休日や通勤時の勉強で補完すれば十分時間はあります。

家族のには決して贅沢させることはできませんが、悲しい思いだけは絶対にさせないよう気をつけていきたいですね。

今年もこのブログともどもよろしくお願いします。

皆様のご多幸を記念いたします。


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テーマ:お金の勉強 - ジャンル:株式・投資・マネー

金持ちサラリーマンになるには?
1998年、20世紀末も近い頃アメリカで友人に勧められて読んだ「Rich Dad,Poor Dad」にしびれて投資について勉強を始めました。

当時アメリカはまだまだ好景気真っ最中で、Financeの仕事をしていた私は同僚から「なんで日本人はあまり資産運用しないのか」と、不動産の購入や株の購入について薦められたのを思い出します。

いろいろ書籍を読んだものの、当時ドルのマネーマーケットの金利が6%程度あり、それで十分満足していた私は、あまり本格的には取り組みませんでした。

ただ、見かねた友人がミューチャルファンドなるものを教えてくれて、「投資信託」のことなんだーと言う程度の知識だったわけですが、とりあえず始めてみることに。これがきっかけでした。

その後帰国し、ドルと豪ドルの外貨預金と投信で数年が過ぎ、サラリーマンの給料でためた貯金と合わせてだいぶ資金ができたので、更なる一歩を出すべく、取り組み始めました。やはりきっかけは日本語版の「金持ち父さん 貧乏父さん」を読み、久々の興奮。

そうだやっぱりこのままではいけない。

40歳までには自ら道を切り開かなくては!と言う思いが強くなりました。折しも年金問題や日経平均の下落が続くなか、今からでも遅くないのか?まだ間に合うのか?という不安に駆られながら、新たな一歩を歩み始めました。



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テーマ:資産運用 - ジャンル:株式・投資・マネー

まだまだ先は長い! 初めの一歩 資産運用の状況
30代半ばを過ぎ、ようやくエンジンがかかってきました。

現在鉄骨造の小規模マンションを1棟、RCの小規模マンションを1棟保有しています。月の家賃は90万円くらい。もちろんキャッシュフローはもっと低いですが・・・。

金融資産は、外貨定期・円定期・投資信託・FXなどで約1000万円ほど。何を隠そうFXは始めたばかりで試行錯誤が続いています。

金融資産からの収入は税引き後で月3万程度しかありません。が、いわゆる不労所得なので、給料の他にプラスだと思えば気分はいいですよね。

さて、この後アパート・マンションを3棟目買いに行くのか?FXで殖やすか?今年の課題となりそうです。とりあえず、今後不動産投資とFXの2兎追いながら、資産を殖やしていきたいと思います。

テーマ:資産運用 - ジャンル:株式・投資・マネー

不動産投資を始めるとき
いざ不動産投資を始めようと思っても、まわりに経験者もいないし、どうしよう?って思いますよね。私もそうでした。

株や外貨等は情報量も多くなじみやすいですが、不動産投資というとなにかとてもハードルが高く感じますよね。

例に漏れず私もまずはインターネットで検索。
すると、結構あるんですよね。不動産投資関連のサイト。幾つか見てみましたが、はやり他の投資と同じくまずは知識を付けることが大事だと思い、本を数冊購入し読んでみました。

広瀬さんや金森さん、沢さん、赤井さんといった有名どころをまずは読んでみて、興味が倍増。
やはりきっかけは本を読むことですよね。

セミナーにも参加したかったのですが、時期が合わず参加できる物がなかったので、DVDを購入し見てみました。
もちろん、そうしている間にも毎日ネットで検索し物件探し。不動産屋さんにもメールしたり、物件紹介に登録したりして物件を閲覧する日々が続きました。

やはり、何事もそうですけど、何か事を成すときは十分な知識と行動に移す勇気が必要なんでしょう。多くの成功者が言っていることですが、先ずはやってみることこれにつきます。もちろんいくつも壁にぶつかりますが、その都度習ったり勉強したりして自分の実力を蓄えていくことが大事ですよね。


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目的は何かをはっきりしよう
不動産に限らず、投資をする時にまず大事なのはその目的です。
数年のうちに大きな資産を作りセミリタイヤしたいのか?定年後の年金替わりに長期的に考えるのか?毎月数万円の小遣いが欲しいのか?

もちろん、家族みんなで楽しく過ごせる事が一番ですし、自己の充実をはかる事ができる事も大事です。
そういった中で、自分にあったスタイルを見つけて行くんだと思います。いろんな人がいろんなスタイルで本を書いたりブログに書いていたりするので、自分に合ったスタイルを早期に確立する事が肝要だと思います。

私の場合は、今の仕事に誇りを持っていますし、もちろんすぐに辞める気もありません。収入もそんなに悪くはないので、生活の為にギリギリで何かに挑戦する必要もありません。

しかし、定年後は一気に収入も減ります。仕事ももちろん辞める訳ですから次を考えなくてはなりません。今の仕事もいつまでもうまくいくとは限りませんし、常にリスクマネージメントをしないと人生の成功者にはなれないと感じました。

目的はリタイヤ後にスムースに第2の人生を楽しく過ごす事でしたので、長期的な投資が主体となります。

仕事柄、株や為替には比較的なじみがありましたし、アメリカでの経験から趣味程度ではそれなりにリターンを得る事はできていましたので、ついダイナミックな不動産投資に目がいったのです。


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不動産にもいろいろあるけれど、対象は何にするか
多くのサラリーマンがそうであると思いますが、初めは比較的手頃な区分所有ものいわゆるマンション投資を考えました。
中古では数百万円から購入できるし、手軽感があります。マンション投資の本を読んでいると、月数万円の小遣いがすぐに手に入るような気になりました。

HP等で探しても大量に物件があります。表面利回りで10%超えるような物件がゴロゴロしているのですから、つい買いたくなります。特に1000万円程度の現金を持っている人はクラッときますよね。

でも、広瀬さんや沢さんの本を読んで、やはり区分所有は土地もなく、担保価値も低いし、空き室リスクが高すぎると感じた為対象から外しました。また、レバレッジをきかせてリターンを追求するならば、区分よりももう少し規模の大きなアパートに標準を定め探した方が良いと言う結論に達したのでした。

でも、そこからそう簡単にはいかないのが不動産投資なのでした・・・。


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どのくらいの規模のアパートを探すか?
不動産屋さんに相談すると、まず聞かれるのが、「いくらぐらいの物件をお探しですか?」「自己資金はどのくらい準備で来ますか?」と言う事でした。

担保価値とリスクの大きさ、将来性等を考えて区分所有のマンションをあきらめた私は、次に3000万円~5000万円くらいのアパートを探し始めました。このくらいの規模であれば、2割でも600万円ですので、頭金を準備できますし、4から6室くらいの規模ですので、区分よりは空き室のリスクが下がります。

その結果、必然的に木造アパートが主な対象となっていました。表面の利回りも比較的高くいろいろ物件がありそうでしたので、いろいろと資料請求してみました。

不動産屋さんには、みずほ信の「ゆうゆうオーナーズクラブ」のように、登録する事によって、物件情報を定期的に送ってくれるところがたくさんありますので、いくつか登録してみました。

何件見たのかもう記憶にはありませんが、相当の物件の資料をみて、採算性やキャッシュフローの試算をしたりして検討してみましたが、なかなか良い物件は転がっていないものです。

株にしてもFXにしても、素人の投資に関しては焦って買い急いでは良い結果は得られませんから、十分検討し、納得のいく物件を見ようと心がけて物件探しの日々が過ぎました。


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どの地域で収益物件を探すか?
もちろん日本で不動産価格や価値は一定ではありません。

当初、自宅のある関東で物件を探し始めました。が、全般的に価格が高く、利回りが10%を切るものばかり。
もちろん利回りだけで物件を見るわけではありませんが、表面利回りで5~8%程度でははっきり言って赤字経営覚悟で臨まなければなりません。

たまにある高利回り物件は、築20年くらいするのものであったり、違法建築などの何か問題のありそうな物件ばかりしか出回ってないのです。

はやり関東に於いては、始めたばかりの素人不動産投資家がよい「お宝不動産」(沢さんの本を読んでくださいね)をGETするのは難しそうです。
もちろん継続して資料収集はするものの、ちょっと地方に目を向けてみたいと考えました。

次に検討したのは、なんと沖縄!沖縄はいつか住みたい場所ですし、物件を見に行く費用が、経費としておとせるのでいいなーという不純な理由と、人口増加も他の地域より多く、今後もどんどん開発される島なのでとても投資の対象としては魅力的だったのです。

しかし、沖縄は中古収益物件があまり出回ってないこと、価格がかなり高く利回りが低くなってしまうこと、台風等で物件の維持管理が大変なこと等であきらめました。
また、沖縄には都市銀行がみずほしかなく、あまり収益物件への融資は積極的でなりませんでしたし、琉球銀行や沖縄銀行は「うちなんちゅ」以外が沖縄で収益物件を購入するのにあまり融資はしてくれそうにもありませんでした。

そこで、次にターゲットにしたのが出身地である福岡でした。


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始めて収益不動産に買い付けをいれる
投資HOME'Sや健美家、ノムコム・プロといったサイトで対象を福岡に入れて検索しました。
どうやら関東よりは買いやすそうな物件がちらほら。
当初5000万円を上限に考えていた為、そのほとんどが木造でした。築8年から10年くらいの物件が多いようです。

木造は耐用年数が22年なので、築10年だとほとんどの銀行ではローンは12年しか組めません。
借入金額を抑えれば、12年ぐらいでもキャッシュフローはなんとか回りますが、レバレッジを効かせて投資したい私は、手持ちの現金をあまり投入したくはありませんでした。

頭金を多く入れるしか方法はないので、木造であれば新築か築5年未満くらいでなければ投資効果がないと判断しました。

そこで次に対象にしたのは鉄骨造(S造)です。
不動産会社等にもS造で3~5千万のアパートはないかお願いするとともに、サイトでの検索条件を変え、毎日夜中にHPをチェックしてみました。

そして、ついに発見!築8年の鉄骨造アパート。2LDK4部屋、1LDK2部屋との独身から若いカップルに最適な間取り。
すぐに、資料請求をしてみました。

資料をもらうとなかなかいい感じ。現在満室で、3980万円。
表面利回りで10%は超えそうです。

早速見に行きたいものの、ここが遠方物件の辛いところ。
さすがに、一回も見ないで買い付けを入れる勇気は初心者の私にはなく、福岡に行く日取りを考える事に。

ただ、業者さんにはすぐに興味がある旨を伝え、買い付けの意思がある事を伝えておきました。
福岡には兄弟が住んでいたので、早速見に行ってもらいましたが、なかなか良さそうな感じです。写真もメールで送ってもらいテンションが高まります。

ついに発見か?お宝物件!と一人で興奮してしました。


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まずは銀行融資ありき!
不動産さんに買い付けの段取りを確認すると、まず言われたのが、銀行に話はしてますか?ということ。
え?まだ買い付けも入れていないし・・・イメージとしては、融資特約(融資が下りなかったら買わないよという特約)を入れて申し込みをしてから銀行に話をするのだと思っていましたので、焦りました。

大至急銀行探し。福岡の物件なので、福岡の地銀か都市銀の福岡支店に問い合わせ。最初、Mほ銀行に話をしましたが2割の頭金が必須といわれ撃沈。

次に、中央M井さんや、OXさんなどあたりましたが、詳しい話をする前に断られてしまいました。
はやり、ド素人にいきなりハードルが高すぎたか??と落ち込むとともに、作戦変更。
赤井さんの本や広瀬さんの本等を読み、再整理。はやり、プレゼンが大事なようです。

プレゼンなら仕事柄自信がありましたので、早速自己PRをA4数枚にまとめました。記載した内容については、
①自分の経歴、②現在の資産状況、③投資スタンスや長期計画、④物件の魅力などをまとめて、いかに銀行にとって有利な客かということを認識してもらうことに重点をおきました。
同時に3年分の源泉徴収票、銀行残高や、投資状況の分かるコピー、物件の概要など、銀行の融資担当者が資料作りに必要そうな資料を事前に添えました。

そしてこれらの資料を束にして準備し、福岡の地銀数社・数支店と都銀本命SM銀行に電話し、FAX大作戦。電話でまずさらっとアピールして、FAXを読んでもらうことに。

さあ、結果が楽しみです。


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残念!買い付け2番手 
数日して、先ずは福岡の地元地銀の某支店の反応を聞くことに。
担当者の反応はよく、融資額も行けそうだとの反応。よし、これは行けると判断し、早速不動産屋さんにTEL

すいませーん。昨日既に内諾をもらっているお客さんが買い付けを入れまして、2番手になってしまいます・・・
がーん!ショックです。せっかく銀行から良い評価をもらったのに2番手とは・・。

ただし、まだ成約したわけではありません。もし、契約に至らなければ次は2番手が交渉権があります。ちなみに、3980万円の売値に対し、3750万で買い付けを入れました。

それからまもなく、不動産屋の担当者から電話があり、売り主も悩んだあげく1番手の買い付けを受け入れたとのこと。ガッカリ倍増です。
なんと、1番手の方も横浜の遠方からの買い付けで、事前に銀行に打診した後、物件を見に行って即買い付けを入れたそうです。

やはり良い物件は足が速いと実感しました。
なんと、契約価格は3630万円!!私の指値より安いじゃないですか!!くやしさ倍増、ガッカリ更に倍です。利回りも表面で12%以上もあります。他人ながら良い買い物をしたなあ、さすがだなあ。と感心しきり。

この失敗と教訓で、多くのことを学びました。次に活かしていきたいと思います。

その後、残りの銀行数行からも良い評価をいただきました。しかし、物件はもうなく、丁重にお断りするとともに、次に良い物件があったらすぐに送りますと告げて次につなぎます。


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