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不動産投資とFXはどっちが儲かるのか?
金持ちサラリーマンになるには、不動産投資とFXどっちが儲かるのか?両立は可能なのか?給与の他に月30万の所得を目指して、現役サラリーマンが奮闘!
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銀行融資をいかに引き出すか
不動産投資の醍醐味は、やはりレバレッジです。
FXもレバレッジを効かせる事ができることが魅力ですが、不動産投資FXよりもリスクを抑えつつ何十倍ものレバレッジを聞かせる事ができます。

もちろんその為には銀行融資が必要になります。
巨額の借金・・・一番多くの人が不動産投資に踏み切れないポイントでしょう。

私も正直そう思ってました。私は既に一軒家を買っていましたので住宅ローン残高だってまだあります。これ以上借金できるのか??とも思いました。

ただ、収益物件購入の為の融資は住宅ローンとは全然性質が違います。そうです、家賃と言う返すあてがあるのですから。

しっかり家賃が取れてそれでローンを返す事ができ、かつ利益がでる物件を買えば良い訳です。言ってしまえば簡単なものですが・・・。

長期にわたって家賃(入居者)が見込める物件に低金利で融資された資金を投入すれば非常に効率よくお金を稼ぐ事ができます。
修繕や募集等けっして簡単ではないし、アパート経営は何かと経費もかかります。だからこそそれ以上に稼ぎだす物件を買う事に努力しなければならないんですから、そこが楽しいのです。

株にしてもFXにしても、結局稼ぐ為には努力が必要です。自動化システムで稼ぐ!とか不労所得とか言いますが、みなさんそこに至るまで多大な努力や資金投入をしているはずです。

そういった努力を「楽しい」と感じる事ができるかどうか、これが成功への第一歩ではないかと思います。

話しは戻りますが、銀行だって担保価値のない物件には融資しません。収益性の悪い物件だと減額となります。すなわち、自己資金を大量に投入しなければ購入できないと言う事です。

物件の担保価値が良く、収益性も良ければ銀行も多く融資できるし、物件としても価値があると言う事ですから、買う方も多少安心感があります。

ノンリコースとまでは安心できませんが、それに近い条件で物件を探すとリスクを抑える事ができそうです。

銀行の融資担当者も物件の資料から価値を計算し、融資限度額を計算します。それと同じような計算をして物件を探せば、リスクを低減しつつ効率的に物件を探せると言う訳です。


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都銀本命Sの融資条件
福岡の地銀は今回の物件に関してはなかなか良い評価をしていただきましたが、まだ都銀のSの返事をもらっていませんでした。

普通銀行は夕方までしか営業していたいような気がしていましたが、融資の担当は毎日夜遅くまで残業しています。

私もサラリーマンですが、彼らもまたサラリーマン。お互い仕事は大変です。
そんなS銀行の融資担当者から夜遅く電話がありました。

結果は、本物件だけだとフルローンは厳しいようです。自宅を担保にすれば手数料も含め6000万は行けますが、どうでしょう??<br> と言うものでした。期間は30年までOK!金利も5年固定でも2%ちょっとくらい。

ううーーん、悩みます。ただ、自宅を担保にするのはちょっと気が引けます。
土地は狭いですが、一戸建ての我が家。ただでさえ、金融公庫の抵当が入っています。大分返済していることと、地価が悪くないところなので、担保余力があるのは分かっていましたが、これで、自宅を抵当に入れると自宅が真の自宅になるのがずっと先になってしまいます。

金持ち父さんは自宅は負債だ!として我慢すべきといってましたが、やはり自宅は良いものです。ただ、将来自宅のローン返済に追われたくないため、早くに購入しせっせっと返済してきました。

やっぱり、自宅を担保に入れる案は却下。まさに最後の砦とします。

他の銀行が、購入物件だけの担保でいけると言っている以上、そちらを追及します。
期間の24年と30年の差は、キャッシュフロー的には大きいですが、今回は24年で頑張りたいと思います。

もちろん、物件の売買契約をしてからの話ですが・・・。



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銀行との交渉 アパートローン融資を受ける!
物件の売買契約の日取りも決まり、次に控えるのは銀行融資です。

既に2行に絞っていますので、どちらかに決めなければなりません。ただ、自宅の共同担保が条件のS銀行ははやりきつい。大手地銀のF銀行の条件をもう少し良くできないか交渉してみることにしました。

とりあえず、金額は現時点で5900万までは出せるとのこと。すでに5750万の指値が通っていますので、諸経費も含めたオーバーローンです。これは全く問題なし。というか、あまり多く借りすぎても返済が大変なので、多少減額することを告げ(銀行側は最終決済までは減額は全く問題なくできるとのこと)ました。

あとは、金利と期間です。期間は24年という条件。S造で耐用年数はまだ30年取れますので、なんとか少しでも延ばせないかお願いしました。金利は5年固定で2.1%程度で行けるとのことなので、十分だと思っています。

この物件はまだ新しいので少なくとも5年は売る気ありませんし、長期投資を目指す以上売却を現時点で前提にすることはありません。したがって、少しでも固定金利で延ばしておいた方が、金利上昇のリスクを低減でき計算しやすくなります。

さてローンの期間ですが、なんとか27年にできないか相談しました。すると、減価償却残年数マイナス5年であれば、支店長決裁で決めることができるが、延ばすとなると本店決済になるとのこと。あと、数日待ってくれないかとの回答。

もちろんお願いして待つことにしました。

都銀Sの方も5900万まで出せると言うことと金利も良いし、期間も30年ということで自宅の抵当条件以外はバッチリです。ということで、やんわりと断りつつ控えとしてキープします。次の物件へつなぐ事も考え慎重に対応します。

そうこうしているうちに、物件の契約の日となりました。


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融資実行!ついにマンション1棟のオーナー
ついに融資実行の日がやってきました。

また福岡に行かなければなりません。融資の実行は銀行の空いている平日に行うのが一般的ですので、有給を使っての福岡旅行です。

融資の際は、妻が保証人になりますので一緒に行かなければなりません。という事は必然的に子供二人も連れて行く事になり、一家ではるばる福岡までやってきました。

銀行に着くと、不動産屋さんや売主が来る前に、金銭消費貸借契約を締結します。通常は事前に行うのですが、遠方に住んでいる事もあり、一回の来店で済むよう配慮していただきました。

延々と住所氏名等を記入し、実印をたくさん押します。
これは結構疲れます。1時間くらいはかかったでしょうか、漸く契約が終了しました。

そうしているうちに、仲介の不動産屋の担当者と司法書士の先生、売り主の融資先銀行の担当者等が集まり、融資の実行となります。

実行といっても、要は振込依頼を出して、待っているのがほとんど。後はいくつか文書をかわして世間話をしたり、説明を聞いたりしたり・・・。

結局、一部仲介手数料分まで含めたオーバーローンです。前金を300万円既に払っていますので、全て払い込んでも残金がたっぷり残ります。ちょっと嬉しい気がします。

そして、融資実行もだいたい1時間くらいで終了しました。
最後に引き渡し完了の文書を受領し、ついに1棟のマンションオーナー!!

3室の空き室が気になるものの、ひとまず目標の1棟目を手に入れました。

次は、出来るだけ早く2棟目を購入すること。5年で3棟、10年で5棟と目標をたてましたので、達成までにはまだ時間がありますが、銀行融資の条件も日々厳しい状況となっています。早めに2棟目を購入したいところです。

複数棟保有する事は、もちろんリスク分散にも効果は絶大です。

気を抜かず引き続き頑張ります。


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2棟目RCの銀行評価は?
自前の計算ではなかなかいけてる今回のRC物件です。
打診を入れた銀行の評価が待ち遠しいところ。

実は、事前に物件を担当者と見に行き写真をとったり、不動産屋さんの担当者に写真をメールで送ったりしてもらい、それらをプレゼン資料として融資担当者にも渡しました。後から聞いたところ、これはなかなか良かったようです。


本業をしている間は、投資のことは忘れることにしていますが、やはり休み時間には携帯の着信履歴が気になります。

しかし、銀行の担当者もこちらが日中仕事をしていることを知っていますし、担当者自身も夜遅くまで残業していますので今までも大体電話は夜です。

日中はしっかり仕事をするに限ります。本業を疎かにして真の成功はあり得ないという信条ですので、気になりつつもスイッチを切り替えて夜を待ちます。

案の定、その日の夜担当者から電話がありました。

第一声「なかなかいい物件ですね!どこで見つけました??」

おおーこれはいけるかーという気持ちを抑え冷静に、「どうでしょうか?」と尋ねました。

「7500万円でもいけますよ。」という心強い回答。よし!と小さくガッツポーズ。

ありがとうございましたーと電話を切り、さっそく不動産の担当者へ電話をします。

さあ、いくらで指値を入れるべきか!?


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